镁刻·上市房企董事长/总裁说中报(下)
世茂集团总裁许世坛：多元化战略应对挑战，未来考核更多的是质量
每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺
中报数据：今年上半年，世茂集团（00813，HK；昨日收盘价16.54港元）实现营业收入约734.0亿元，同比增长约13.7%；毛利率为28.6%，较上年同期减少1.6个百分点；归母净利润约62.8亿元，同比增长19.3%；合同销售约1528.0亿元，同比增长约38.3%，完成全年销售目标的46%；净负债率为50.9%、剔除预收款项后的资产负债率68%、现金短债比（不扣预售监管资金及受限资金）1.9，符合“三道红线”指标的“绿档”水平。
无论是营收、毛利率、归母净利润，还是销售额和负债情况，今年上半年世茂集团的表现可谓亮眼。
“多元化‘大飞机战略’是世茂去抵抗未来不确定性的一个重要方式。”世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，上半年非房地产业务收入增速很快，达到128％，实现66亿元，全年目标是超过150亿元，企业希望未来三年非房地产业务收入可以占到总收入的20%以上。
“其中物业服务方面，今年上半年企业完成了营业收入42亿元，全年指标是90亿元；商业方面，除了办公和商场，未来会做一部分轻资产输出，未来商业和办公的轻资产发展潜力将非常大；酒店方面，企业上半年增速高达141％，未来企业的酒店业务也会向轻资产模式大力推广。”
今年上半年，在政策逐渐趋紧的背景下，世茂集团进行提前布局，采取了力保现金、考核回款、严守拿地投资纪律等一系列防御措施，并充分发挥多元化“大飞机战略”作用。
“今年上半年，中国房地产市场销售额再创下历史新高，达到9万亿元，预计全年可实现18万亿元。”许世坛预计，接下来热点城市会继续加强调控，而一些市场面比较冷的城市，对刚需改善需求还是会有支持。
谈及集中供地及应对策略，许世坛表示，首批集中供地后有人统计，整体出让中大概60%的土地是不赚钱的，甚至还有一部分是亏本的，“没有必要去拍亏本或不怎么赚钱的地块，政策也是鼓励谨慎型投资”。
“首批集中供地，我们通过22城拍地较少，但在22城以外拿了不少地。”许世坛表示，世茂通过合作已经拿到超过200亿元权益前的土地，并且看到7~8月土地市场有一定回调，企业也加大了100亿元的拿地投入，目前整体土地投资在300亿元左右。”
据中报，上半年世茂集团于“核心城市群”增加土地储备301万平方米，其中一二线及强三四线城市的占比约95%。截至6月30日，世茂旗下拥有424个项目，分布于全国逾110个核心城市，共7283万平方米（权益前），平均土地成本为每平方米5554元。
对于接下来的拿地策略，许世坛表示：“如果下半年有好的机会，公司的现金还是可以支持的，但是肯定不可能去拍一些贵的地块，有机会拿到便宜的我们会加大力度。”
“行业在转型，未来考核更多的应该是质量，是回归房子本身。世茂要做行业竞争新格局的优胜者、赛道布局的领跑者和长期价值的兑现者。”许世坛表示。
时代中国董事会主席岑钊雄：1150亿货值支撑下半年销售目标，坚定优化债务结构
每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺
中报数据：2021年上半年，时代中国控股（01233，HK；昨日收盘价7.75港元）实现同销售额453.8亿元，同比增长39.3%；按权益合并收入181.9亿元，同比增长21.8%；按权益合并毛利56.2亿元，同比增长39.8%；净利润19.2亿元，同比增长6.2%；核心净利润19.3亿元，同比增长5.7%；归母净利润约16.3亿元，同比增长6.0%，超过2020年行业平均归母净利润增速（-17.8%）23.8个百分点。
2021年上半年，时代中国的两件大事依然是稳增长、降杠杆。
时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄表示，时代中国全年1100亿元的销售目标，上半年已完成了41%左右。“这符合我们过往上下半年大致4：6的销售节奏，目前市场慢慢走向平稳，按照目前下半年推售的项目，以及区域内目前的表现，我们还是非常有信心能按照计划完成全年度的销售目标。”
他的底气在于，时代中国全年可售货值在1600亿元左右，下半年大约还有1150亿元的可售货值，而且接近70%是在大湾区的核心城市，包括广州、佛山、东莞区域。
岑钊雄表示，在投资布局上，时代中国一直是简单清晰的，即坚持深耕粤港澳大湾区，并逐步增加长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力区域的投资。“让我们的投资更加聚焦和简单，这是重要的策略。”
截至2021年6月30日，时代中国在全国16个城市或地区拥有土地储备总建筑面积约2166万平方米，大湾区的土储（含清远地区）占比近90%。在拿地方式上，时代中国在公开市场、城市更新等方面获取的土地储备比例各占50%左右。
面对下半年的二、三批集中供地，岑钊雄表示会根据市场的情况做决定。“我们的策略是非常清楚的，预计土地市场下半年将趋于平稳。”
在财务方面，时代中国在不断降低杠杆水平。截至2021年6月30日，时代中国计息债较上年底降低66亿元；一年内到期债务仅占计息债约20%，较上年底下降约9个百分点。
在“三道红线”方面，上半年时代中国净负债比率为68.7%，剔除受监管资金的现金短债比达2.0，剔除预收账款后的资产负债率为76.6%，较2020年年底下降2个百分点。对于时代中国来说，目前“三条红线”其中有一条没有达标，其他的两条都是达标的。
“没有达标的是剔除预收账款后的资产负债率。目前公司的计划中，在2022年底之前，我们有信心将‘三条红线’都恢复到绿档。我们会坚定地优化债务结构，让公司可以行稳致远。”
岑钊雄表示，房地产是非常重要的行业，因为规模非常大，影响的行业比较多。房地产行业的稳定有利于整个国家战略的转型发展，为国家战略的转型发展提供了平稳的发展环境。随着各种调控政策的落地，整个下半年行业将走向平稳，包括地价和房价以及交易都是平稳的。在这样的情况背景下，时代中国首先要主动适应国家政策调整的方向，坚持长期主义，也确保公司的业绩有质量地增长。
花样年董事会主席潘军：二次创业下换仓显效果，行业环境改变需及时调整应对
每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺
今年上半年，花样年控股（01777，HK；昨日收盘价0.72港元）实现总收入109.5亿元，同比增长18.5%；净利润增长9.5%至3.03亿元，归属母公司净利润1.53亿元，同比增长58.7％；净负债率74.8%，维持健康水平；实现合同销售金额281.2亿元，同比增长60.6%。
2021年开年以来，花样年的“二次创业”仍在进行。“下半年花样年将继续秉持着二次创业的精神，聚焦‘地产+社区’双头部战略，修炼内功，形成核心竞争力，向精准投资要效益、向高效运营要效益、向财务稳健要效益、向满意服务要效益。”花样年董事会主席潘军表示。
“地产开发+社区服务”双头部发展是花样年业务结构的特色。今年上半年，物业销售收入为83.73亿元，同比增长86.3%，占总收入的76.5%，将是未来收入增长的主要动力源，包括社区在内的其他收入为25.79亿元，占总收入的23.5%。
地产业务方面，上半年实现合同销售额281.2亿元，同比上升61%，行业排名上升到67位。在区域布局上，华东、西南、大湾区和京津冀地区依然是花样年的销售主力地区，其中华东地区的占比达到34%、西南区域占比26%，华南和华北区域各占17%，销售布局更加均衡。
在潘军看来，这得益于花样年二次创业下，持续在人才、土储、产品等重要环节进行相应的换仓动作结果。2019年，花样年启动的换仓工作首先是在人，并持续至今，开放引进了行业的高能级优秀人才；2020年，换仓工作重点是在地，围绕五大都市圈扩大战略纵深，重仓长三角、成渝、粤港澳大湾区，加速快周转。
“今年，我们看到行业的变革正在加剧，花样年也将换仓的重点工作放在了资本结构上。”潘军指出，花样年需要因应时代行业的新变化，做好债务管理工作，包括控制债务总额、优化主要债务指标、优化债务渠道结构和年期结构，降低境外债务比例和短期债务比例，积极拓展融资渠道，特别是境内外银行融资，降低融资成本，加强销售回款，提升资金利用效率。财务换仓将是今年下半年的工作重点，也是公司未来长远发展的一个稳定基石。
截至2021年6月30日，花样年保有银行结余及现金315.83亿元，相比2020年底增长10.3%；银行贷款占总借款比例提高至20%，境外获得集友银行11亿港元贷款额度。花样年计划到2021年底将美元债占总债务比例降至50%以下，促使融资结构更加平衡，有效降低融资成本。
这正是花样年在投资结构方面调整的结果。潘军认为，7月份行业整体周转率、销售速度出现了下行，第二拨供地速度在减缓。“从未来大的趋势来讲，花样年内部说‘变天了’，我们必须要产生变化。关于城市的选择、产品线的匹配、企业运营效率，都必须有相应的应对。所以我们要把经营重点放到整体运营效率上，要确保现金流的安全。”
“为了在土地选择方面确保能够有现金流，花样年在考核机制方面也进行了相应的调整，不仅是考核销售规模，更重要的是销售以后可用现金流的考核，改变了过往行业一贯的以销售速度考核，有的销售政策项下没有现金流，对于企业来讲压力比较大。”潘军表示。
绿城中国董事会主席张亚东：行业分化带来新机遇，未来3年再上新台阶
每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺
今年上半年，绿城中国（03900，HK；昨日收盘价11.78港元）期内实现营业收入约361.35亿元，同比增长约51.2%；毛利率为22.0%，较上年同期减少3.9个百分点；归母净利润约24.18亿元，同比增长15.4%；合同销售约1717亿元，同比增长约88.0%，累计取得合同销售面积724万平方米。
这是绿城中国历史上销售金额最高的半年。
值得一提的是，上半年绿城中国自投项目累计取得合同销售面积485万平方米，合同销售金额约1369亿元，同比增长107%；代建管理项目合同销售金额348亿元，同比增长39%。
“为了公司的未来业绩能良好地呈现，在保证财务安全，特别是资金量安全的前提下，公司上半年可以说精准发力，取得了不少优质地块，进而也带动净资产负债率这个指标有所提升。”绿城中国董事会主席张亚东表示。
在拿地方面，上半年绿城中国在31个城市新增项目67个，预计新增货值2140亿元。截至报告期末，共有土地储备项目251个（包括在建及待建），总可售面积约为4048万平方米，一二线土储总可售货值占比达74%。
此外，在传统房地产投资开发业务外，绿城中国积极开展特色业务、新兴业务的布局与落地。截至2021年6月30日，绿城中国的小镇业务已累计进入21座城市，在营在建特色小镇27个；TOD业务方面，已在杭州、宁波等多个城市累计落地近20个TOD项目。
“调控给全行业产生了新的倒逼机制，行业由此产生了一系列分化：一是城市布局分化，一二线向好，三四五线比较差；二是产品分化；三是企业分化；四是资金和其他资源供应分化，向好的房企集中。但对绿城来讲，行业分化反而是机遇大于压力。”
绿城中国于去年提出“战略2025计划”，内容涉及重资产开发、轻资产运营和其他衍生服务。结合各地的调控政策、市场环境、工程建设条件等因素，绿城要求各地城市公司制定一城一策的运营周期的标准。
“确保项目拿得好做得好，在投资决策过程当中，要求方案设计要有深度，经营策划要有细度，运营周期的标准要前置植入，实现同一体，项目获取以后也可以快速启动。“
“以首开后评估、过程全景复盘、交付后评估这三项工作为抓手，全维度全专业全链条地深挖过程管理中存在的系统性的问题和风险，进行深度的复盘提炼总结，坚决不为同样的错误买单。”张亚东表示，绿城始终持续坚持产品主义，加大产品的创新研发，通过标准化固化产品优势，并得到快速复制，推进产品产业化、标准化、科技化、环保化。
面对未来：“首先是谨慎，其次是乐观，这是我们对行业发展的基本态度。”张亚东表示：“经过2019年到2021年这三年的发展，公司销售和投资实现了倍增。未来三年，我们要把发展和关注点更加集中在营收和利润上，努力做到营收和利润实现倍增，带领绿城再上一个新台阶。”
碧桂园服务执行董事兼总裁李长江：千亿目标已经开了好头，看好入股物企投资回报
每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺
今年上半年，碧桂园服务（06098，HK；昨日收盘价61.85港元）总收入同比增长约84.3%，突破115.6亿元；合同管理面积9亿平方米，同比增长20.8%；合计收费管理面积约6.44亿平方米，其中收费管理面积约4.3亿平方米；社区增值服务收入约14.0亿元，较去年同比增长约132.0%。（注：1.合同管理面积统计不含蓝光嘉宝、三供一业面积；2.营业收入、社区增值服务收入统计不含蓝光嘉宝收入）
今年上半年，资本市场的波动对整个物业行业都是一次考验，但无论是疫情还是各地的暴雨这类突发危机事件，都能证明物业公司仍然是政府基层治理的好帮手和居民安全、社区和谐的中流砥柱。在这样的环境下，整个物业行业也在努力进取，在作出突破的同时，也用良好的业绩成长证明了这个行业仍然是风景这边独好。
碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示，碧桂园服务从去年开始就从新科技、新服务、新生态和新价值四个方面去阐述了“新物业”。“所表述的中心思想就是我们有科技应用的能力、科技研发的能力，我们有服务的能力，我们有资源整合的能力，我们有为更多客户提供新价值的能力。”
在规模拓展上，截至2021年6月30日，碧桂园服务（含“三供一业”业务及嘉宝服务）合同管理面积约12.1亿平方米；合计收费管理面积约6.44亿平方米，其中收费管理面积约4.3亿平方米，嘉宝服务的物业服务收费管理面积约1.3亿平方米，“三供一业”业务的物业服务的收费管理面积及合同管理面积均为0.85亿平方米。
“2021年上半年，我们在物业服务方面取得了进步，业主满意度持续、稳定，同时我们的团队也尽力去解决在服务中存在的不足。”李长江指出，今年上半年是公司千亿目标的第一个半年，也开了一个好头。
今年以来，碧桂园服务进行了多起大规模收并购，其目的之一也是推动收并购公司以品牌拓展实现内生增长。2021年上半年，碧桂园服务新增合同管理面积约0.82亿平方米，其中约55.7%来自第三方外拓，品牌拓展成为其规模增长的重要来源。
截至2021年6月30日，碧桂园服务来自于第三方的合同管理面积约2.9亿平方米，占总合同管理面积约32.6%，较去年同期提升约5.0个百分点。
通过整合于2020年收购的碧桂园满国环境科技集团有限公司及福建东飞环境集团有限公司，以资源共享、业务协同、资本整合等方式，碧桂园服务进一步推动了城市服务的规模化发展。截至2021年6月30日，碧桂园服务的城市服务业务已覆盖超150个城市；2021年上半年，其城市服务实现收入约21.0亿元。
除了收并购，碧桂园服务还在上半年相继入股长城、中梁物业和优趣汇。李长江表示，入股这些物业企业，首先就是看好这种投资的未来回报；其次，碧桂园服务同这些公司的业务是有协同的，也就是其相关的服务要进入合作方的社区；“第三就是，未来是有机会的，从目前来看，应该说效果还不错”。
