大象起舞 新城控股开启新增长时代
如果说房地产的上半场“发展就是安全”，那么下半场的准则是“安全才能发展”。2021年的中报对房企而言，是在调控浪潮和行业波动中的一次全面大考。可以看到，综合实力强的头部企业彰显出坚固的基本盘和稳健的增长性。
近日，新城控股（601155.SH）发布了2021年半年财报。
报告期内实现总营收791.05亿元，同比增长109.63%；归母净利润43.06亿元，同比增长34.40%；扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%。
在“住宅+商业”双轮驱动的运作模式下，上半年在住宅开发销售上表现稳健，新城控股开启了新增长时代。
销售业绩稳中有进 /
2021年，房地产市场环境复杂多变，“房住不炒”的主基调下，“三道红线”“贷款集中度管理”和集中供地政策相继出台，行业供需两端融资环境持续收紧。面对行业发展逻辑转变的关键时期，新城控股坚持稳健的步伐，积极推动各项业务，并保持良好发展，经营业绩较去年大幅提升。
上半年新城控股实现合约销售1176.6亿元，同比增长20.65%。销售面积1087.0万㎡，同比增长23.87%。其中长三角地区实现销售金额641.6亿元，占比54.5%，依然是业绩的主要贡献区域。
营业收入上，上半年新城控股在住宅开发上实现营业收入742.7亿元，同比增长115.6%，主要系2020年同期疫情影响下营业收入基数较低所致。截至报告期末，新城控股尚有1982.3亿元预收账款，可结转的收入较多，同时上半年已竣工1545万㎡，下半年计划竣工2441.6万㎡，稳定的竣工和充足的已售未结将保障营业收入的持续增长。
销售业绩的稳健得益于新城控股充足的土地储备，截至2021年6月30日，新城控股拥有总土地储备面积1.5亿㎡，可满足未来2~3年的发展需求。同时上半年新增土储61幅，总建筑面积达1831.6万㎡，平均楼面价为3419.8元/㎡，由于其住宅开发和商业运营的业务互补，整体拿地成本依然保持低位。截至报告期末，新城控股总土储中一二线城市占比38%，长三角三四线城市占比29%，其他三四线城市占比33%，相对优良的投资布局能够保障公司持续稳步发展。
以“吾悦广场”为代表的商业地产商业运营快速增长，1~7月新城控股实现合同销售额1345.53亿元，年度目标完成率已达51.75%。而考虑到1.5亿㎡土储布局及下半年房企销售窗口，2600亿元的销售目标并不难达成。
融资渠道通畅 现金充沛 /
2021年，新城正式打开了公司“均衡高质量发展”的序章。这一年新城主动调整节奏，融资成本持续下降，信用评级全面提升，业绩全面增长的同时负债指标也持续改善。
整体平均融资成本6.60%，较2020年底减少0.12个百分点；净负债率60.48%，现金短债比1.44。有息负债维持较低比重，在手现金和经营性活动流入的现金较为充足，且在融资成本和债务结构上有所改善。
上半年新城控股有息负债总额1013.6亿元，占总负债比重为20.9%，净负债率为60.48%在行业中处于相对较低水平。其中短期债务252.6亿元，而在手现金551.5亿元，除去其他货币资金和受限制现金后的现金短债比1.44倍。
现金对短债的覆盖比例较大，且上半年新城控股对债务结构有所优化，增加了长期债务的比重，长短债比由2020年末的2.8倍提升至3.0倍，整体的债务结构更为均衡。并且由于物业销售的稳健增长和商业运营收入的快速提升，上半年经营性活动流入现金728.8亿元，现金流动较为充裕。
得益于较为充沛的现金流和稳健的财务结构，资本市场对新城控股的认可度有所提升，上半年国际评级机构穆迪和标普分别将新城控股的主体评级上调至Ba2和BB+，展望均为稳定。评级的上调又促进了融资成本的降低，上半年新城控股发行首笔美元绿色债，票面利率为4.625%，低于新城控股平均融资成本，截至报告期末，新城控股平均融资成本6.60%，较2020年末下降0.12个百分点。
地产主业优势持续领先 从容拥抱行业变化 /
疫情影响逐渐消退，商业综合体人气复苏。随着疫情的有效控制，保经济和防疫情两方面逐渐实现平衡，居民消费热情有所复苏，上半年新城控股的吾悦广场客流总量达4.96亿人次，同比增长117.81%，会员人数达1237万人，较2020年末增长25.84%，人流的复苏支撑了商业运营收入的上涨。
期内，新城控股商业运营总收入39.38亿元，同比增长73%。截至报告期末，新城控股共实现174个综合体项目的布局，预计接下来新城控股将继续保持商业运营收入的较快增加，由于新城控股物业出租管理的毛利润率较高，上半年毛利润率达70.6%，物业出租管理所带来的利润也将逐渐增加，对新城控股整体利润的贡献也将越来越大，上半年物业出租管理的毛利占总体毛利的16.6%，较2020年末增加5.3个百分点，第二增长曲线表现优异。
2021年上半年，累计开业5家吾悦广场，三季度以后，吾悦广场将进入密集开业期，计划全年新开业吾悦广场约30座。而上半年新增了18座吾悦广场的布局，为后续的快速开业提供了强有力的保障。
在行业发展的下一阶段，企业之间的竞争，将定格在高品质的产品角逐，产品力将成为企业发展更为核心的竞争能力。
品质竞争时代，凭借领先行业的强产品力，新城将握有更大的先发优势，并在复杂的竞争环境中，保持稳健发展和持续领跑。 文/小新
