李永前辞任中交地产总裁背后：公司脚踩两道红线奔“千亿”

每经记者 陈梦妤 每经编辑 魏文艺
　　“铁打的中交，流水的总裁。”
　　随着两天前官宣李永前辞任，中交地产（000736，SZ；前收盘价6.62元）迎来了5年内的第四位总裁汪剑平。
　　在几家央企开发商中，招商、中海、华润、金茂等早已“千亿”，发展规模远远甩开中交。而冲刺“千亿”的关键之年，中交地产再度换帅，“复制绿城中国、创新中交地产”的重任也随之落到了汪剑平身上。
　
　李永前的代建情怀
　　2019年7月从绿城再度回归中交地产之时，李永前也曾雄心勃勃，表示“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”。
　　事实上，在2017年7月喊出“央企前三”的豪言壮语之际，中交地产的业绩还在百亿元级别，而其想要追赶的目标保利和中海，彼时的流量金额就已经分别达到了3000亿元和2000亿元。
　　此后的中交地产甚少出现在公众视野，仅有的几次，事由都是高管人员流动。
　　2017年12月，吴文德辞去中交地产董事长一职；2018年5月，杨剑平辞去中交地产总裁一职；2018年9月，孙国强不再担任中交地产董事、董事长（法定代表人），耿忠强补位总裁；2018年末，赵晖出任中交地产董事长一职；2019年7月，耿忠强辞去中交地产总裁一职，李永前接任；2019年年底，赵晖辞去中交地产董事长一职，李永前接任。
　　李永前任职中交地产总裁两年，算是近5年在这一位置坐得最久的一位，此前杨剑平、耿忠强的任期分别是1年零10个月和7个月。按照李永前的规划，2021年正是中交地产冲刺“千亿”的关键时刻，但这一棒如今交到了汪剑平手里。
　　对于频繁的人事变动，“中交地产作为中交集团全面深化改革的试点单位，将推进所属房地产板块重组整合工作”成为官方给出的主要原因。而随着最新一轮人事变动，中交地产系后续可能还会在组织架构、解决同业竞争等方面有所调整。
　　任期内，李永前开始对中交地产进行改革，做代建便源自他从绿城带来的情怀。
　　2020年3月13日，中交地产官微披露，全资公司北京联合置业有限公司正式更名为中交房地产管理集团有限公司（下称中交管理），并完成工商注册，这意味着李永前正式在中交开启轻资产代建业务。
　　如今，李永前对标的绿城代建板块绿城管理已经成为“代建第一股”，2020年新拓代建项目合约总建面1869万平方米，新拓项目代建费预估58.1亿元，而中交的代建板块2020年签约销售面积1.87万平方米，签约金额8.38亿元，规模上看仍有较大发展空间。
　　5月24日，有投资者向中交地产提问代建业务现状和规划，该公司表示，目前代建业务整体占比还较低，处于起步阶段。
　
　脚踩两道红线的扩张
　　这两年，中交地产对规模的渴望是显而易见的。
　　耿忠强上任中交地产总裁伊始曾宣布过一个“553计划”，即2019年完成200亿元销售额，3年内做到500亿元，5年做到1000亿元。但李永前更激进一些，如前所述，他希望5年能达到的业绩要远在千亿之上。
　　年报显示，2019年，中交地产实现营业总收入140.63亿元，同比增长57.16%；归母净利润5.43亿元，同比下降33.01%；签约销售金额（全口径）293.87亿元。2020年，中交地产实现营业总收入123亿元，同比下降12.5%；归母净利润3.5亿元，同比下降35.9%；签约销售金额533亿元，同比增长81.37%。
　　公开资料显示，仅2020年一年时间内，中交地产就新增土地30宗，计容建筑面积635.59万平方米，同比增长176.90%，拿地总额达535.80亿元。而2013年～2016年的4年间，中交地产的拿地总额仅为109亿元。
　　飞速扩张带来的隐患也随之显现。
　　2019年中交地产经营活动产生的现金流净额为-48.3亿元，2020年进一步下降至-187亿元，同比下滑288.04%；总负债为866.11亿元，同比暴增108.95%。
　　据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，中交地产剔除预收款后的资产负债率为83.4%，同比上升约0.8个百分点，仍超出阈值；净负债率296.4%，同比上升约146.2个百分点；现金短债比为1.43，较上年同期下降约0.34。由此，中交地产2020年脚踩两道红线，维持“橙档”。
　　今年第一季度，中交地产亏损1.4亿元，其给出的解释是“公司获取新项目的数量及土地储备面积均大幅度超过以往年度”。
　　就负债问题，中交地产曾在投资者平台表示，作为央企控股上市公司，将更加注重风险防控，后续也将严格按照政策要求，加快存货去化。
　　尽管去职总裁，但李永前依旧在任中交地产董事长一职。不过至少从目前的情况看，李永前还没有实现“复制绿城中国、创新中交地产”的夙愿。