首批5只REITs确定询价区间

每经记者 黄小聪 每经编辑 叶 峰
　　5月19日，上交所披露了首批5只公募REITs基金的相关公告，确定了询价时间以及发行时间等。
　　《每日经济新闻》记者注意到，5只基金将于5月31日正式开售，而在询价方面，5只产品的询价区间有所不同，大多介于2~5元，也有高至8~10元的。其中华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金询价区间最低，为2.780元/份~3.200元/份，浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金最高，询价区间为8.270元/份~9.511元/份。
　　从风险角度来看，任何一种理财产品都存在风险，虽然公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说其分红较为稳定，但平安基金也指出，由于不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，REITs同样可能因为宏观经济不确定性受到影响。经济下行、不动产市场波动等因素可能导致租金收入拖欠、物业资产无法正常运营以及资产估值下跌等后果，进而影响REITs投资者的投资收益。
　
　5月底投资者可以买到
　　继5月17日，首批9只REITs获证监会审批通过之后，5月19日，上交所率先披露了5只REITs的询价公告以及产品资料摘要、基金合同等。
　　首先，这5只基金分别确定了代码和简称。其次，5只基金分别确定了询价区间，不过从询价公告来看，5只基金的询价区间各有不同，大多介于2~5元，但也有高至8~10元的。此外，5只基金的初始募集基金总额以及战略配售的份额也都确定了。不少投资者关心的发售时间，随着询价时间敲定，5只基金正式开卖的日期也有了。
　　流程显示，5月19日（T-8），披露《招募说明书》《询价公告》等文件；T-7日网下路演；5月24日（T-5日）为询价日；T-1日刊登《发售公告》；T日也就是5月31日开始，为网下基金份额认购日及缴款日、公众基金份额认购日及缴款日。
　　也就是说，5月底投资者就可以买到这些REITs基金了。而在T日之后，还需要看是否需要启动回拨机制以及余额退款等，因此要到T+9日，也就是6月11日，基金合同才能生效。
　
　公募REITs有三大特点
　　对于基金投资者来说，随着REITs产品即将开售，以后挑选基金又多了一个选择，不过需要注意的是，公募REITs与其他公募产品还是存在明显区别。
　　首先，它在产品结构上采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的结构，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人主动管理运营上述基础设施项目。可以看出，投资标的与其他公募产品完全不同。
　　其次，从定位上，富国基金指出：“公募REITs项目定位是长期投资产品，预期收益及预期风险水平低于股票型基金，高于债券型基金和货币市场基金。”
　　平安基金也表示：“国内公募REITs有三大特点：一是国内已有的类REITs产品债权属性更强，而公募REITs强调‘权益型’和‘浮动收益’，权益型REITs具有介于股票和债券之间独特的风险收益属性；二是公募REITs可在二级市场进行交易，三是立足于基础设施等实物资产，强调长期运营管理。”
　　再有，从管理人来看，由于公募REITs与其他产品的不同，它也很难由其他基金经理兼任，它需要管理人具备成熟的研究能力、管理能力、销售能力和资产运营的能力等，因此基金公司需要组建与其他公募产品完全不一样的团队。比如富国基金，联合富国资产组织专门团队，由具有基础设施不动产投资经验的项目经理牵头，从各部门抽调具备不同专业背景的人员组成公募REITs工作组。