优等生越秀地产“三道红线”零踩线 大湾区“轨交+物业”模式深化发展
3月16日，越秀地产股份有限公司（00123，HK，以下简称越秀地产）举行了2020年年度业绩发布会。在去年房企多数忙于应对“三道红线”新规的背景下，越秀地产不仅零踩线，还保持稳健的增长态势。
财报显示，越秀地产2020年全年营业收入约为人民币462.3亿元，同比上升20.6%；权益持有人应占盈利约为人民币42.5亿元，同比上升21.9%；核心净利润约为人民币40.2亿元，同比上升14.6%。
与此同时，越秀地产的“轨交+物业”战略也在持续深化推进，2020年，其新增TOD物业项目土地储备103万平方米，5个TOD物业项目全年共实现合同销售金额约人民币170.0亿元，同比上升236.6%。
越秀地产投资者关系部总经理姜永进表示，未来将继续深化和第二大股东广州地铁的战略合作，以TOD项目为核心，加大轨道交通沿线片区综合开发，深耕广州，聚焦大湾区项目复制全国。
“三道红线”指标全部绿档达标
为应对新冠疫情给房地产市场带来的较大冲击，越秀地产积极采取有效应对措施，加快项目的复工复产以保证供货充足。同时创新销售方式，积极推进线上、线下融合营销，使全年合同销售保持了快速增长，合同销售额再创历史新高。
2020年，越秀地产录得合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约为人民币957.6亿元，同比上升32.8%，完成全年合同销售目标人民币802亿元的119.4%；合同销售均价约为每平方米人民币25200元，同比上升21.7%。
与此同时，越秀地产还持续保持了稳健的财务指标。
截至2020年12月31日，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币373.1亿元，较2020年年初上升23.6%，资金流动性充足；净借贷比率为47.5%，较年初大幅下降26.5个百分点，其主要财务指标健康、安全，财务风险得到有效控制。
得益于多元化融资渠道，并持续加强资金管理，提高资金使用效率，越秀地产融资成本进一步降低。
2020年，其于境内成功发行人民币15亿元公司债，发行期限3+2年，发行票面利率为3.13%。年内，越秀地产平均借贷成本同比下降31个基点至4.62%。
越秀地产财务总监陈静分析指出，去年由于疫情影响，整体的融资环境是前松后紧，公司及时抓住机会，在上半年融资环境较为宽松的情况下，进行了一些资金置换。同时，在境内外融资上，公司适当增加了境内融资的比重、直融的比例，所以融资成本得以进一步降低。
截至2020年12月31日，越秀地产剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.2%、47.5%和2.25倍，均实现了“三道红线”零踩线，而且全部“绿档”达标，是中国房地产企业中少数三项指标全部达标的房地产企业之一。
越秀地产董事长林昭远表示，去年越秀地产之所以能在410亿元的投资额度下，还能实现负债指标的同比下滑，取决于经营效率的提升和回款力度的加大。
“轨交+物业”聚焦湾区持续深化
近几年，越秀地产独具优势的“轨交+物业”模式成为新的增长引擎，多元化、特色化“6+1”增储模式也使得其不断获增优质且低价的土储。
2020年，越秀地产成功收购了广州星樾山畔（水西项目）和广州星汇城（镇龙项目）两个TOD物业项目，新增TOD物业项目土地储备103万平方米。
截至2020年底，越秀地产共拥有5个TOD物业项目，布局广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备达到388万平方米，约占其大湾区土地储备的28.7%和总土地储备的15.8%。
从销售端的效果就可见TOD项目的品质。越秀地产去年TOD物业项目持续热销，5个项目全年共实现合同销售金额约人民币170.0亿元，同比上升236.6%。其中，广州品秀星樾实现合同销售金额约人民币75.3亿元，单盘销售成绩位居广州黄埔区首位，广州前三位。
姜永进表示，未来将继续深化和第二大股东广州地铁的战略合作，以TOD项目为核心，加大轨道交通沿线片区综合开发，深耕广州，聚焦大湾区项目复制全国。
除了TOD模式，越秀地产还通过多元化、特色化“6+1”增储模式，以较低溢价分别于广州、佛山、江门、杭州、苏州、南京、青岛、烟台、济南、重庆和成都新增22幅土地，总建筑面积约为560万平方米。
2020年，越秀地产创新“住宅+配建”增储模式，并以此方式以合理价格获取广州和樾府（前称：广州番禺长隆南地块）等四宗优质地块，增加土储约141万平方米。
当然，越秀地产也会平衡土地结构。其非公开市场获取的新增土储占比是54%，公开市场占比46%，从而有效控制其获取土地的成本。在公开市场方面，姜永进指出，越秀地产会严标准、优结构、精布局，重点投向快周转项目，以优化平衡土地结构。
越秀地产方面表示，将持续巩固“1+4”全国性布局，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西南地区，新进入南京、重庆两个重要城市，在全国战略布局21个城市。
截至2020年12月31日，越秀地产的总土地储备约为2454万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约55.1%。 文/邱三金
