内房股上坤地产在港上市 房企扩土储、增营收、降负债的成长样本

11月17日，上坤地产集团有限公司（6900.HK）正式在港交所挂牌交易，成为2020年下半年房企融资新政后第二家完成IPO的房企，也是今年上市房企中最年轻的企业。
　　从上海走向长三角、大湾区，再到中部核心经济区，上坤左手抓营收，右手降负债，走出了“年轻人”罕有的稳健步伐。年轻的掌门人——上坤地产执行董事、董事会主席兼行政总裁朱静在上市现场表示，登陆资本市场是上坤十一年来的里程碑，也是新起点和新征程。
　　“从成立那天开始，上坤地产就清晰地确立使命‘为宜居而来’，成为一家满足客户对家和美好生活想象的百年企业，所以也同步树立了上坤地产的经营理念：坚持以专业能力从市场获取公平回报，无论身在何处，都在学习、探索如何设计和建造符合时代与客户需求的作品。”朱静说。
　　市场对于这家年轻企业也给出了正向回应。据招股书显示，上坤地产营业收入从2017年的12.01亿元迅速增长到2019年的75.35亿元，复合增长率高达150.5%。此外，截至今年4月末，上坤地产实现毛利率51.6%，位列行业领先水平。
　
　“降债”与“扩储”的上坤样本
　　2010年，朱静在上海创立上坤，以“不做到上海30强，绝不走出上海”的决心带领上坤默默耕耘。直到2015年，“上坤·樾山”向公众展现出其沉淀多年的产品实力。2016年，随着樾山项目的热销，上坤地产在上海市场声名鹊起，并首次进入江苏省，逐步拓展至长三角、珠三角和中部核心经济区的其他一线、二线及强三线城市。
　　在“房住不炒”政策总基调和“三道红线”新规之下，房企融资渠道整体变窄。踏足资本市场并拥有新的融资平台，可能是房企实现长期价值的重要途径。对上坤而言，此番正式登陆资本市场无疑拥有了更大的舞台。
　　而上坤近年来的表现堪称成长型房企逆势的样本：在持续降负债的同时稳步扩大土储，以实现公司的长期价值。
　　短期偿债方面，2017年以来流动比率始终保持在1.1倍至1.2倍之间；经营性净现金流在2019年实现回正，并达到20.08亿元；截至2020年4月末，公司产生经营性净现金流入11.07亿元。
　　同时上坤地产净负债率在2017年、2018年、2019年及2020年前四个月分别为684.9%、325.9%、118.8%和73.8%。目前已经满足“三道红线”中对净负债率的监管要求，负债结构更加合理稳健。随着此次上市募资，公司资产进一步得到增厚之下，上坤地产剔除预收款后的资产负债率仍将进一步降低。
　　对于成长型房企而言，“降债”与“扩储”处于天平两端，稍有不慎便会顾此失彼。而上坤密切监控借款的到期情况和提高管理流动资金水平，以确保拥有充足的现金流满足偿还债务和业务拓展的现金需求。
　　得益于此，上坤地产在逐步降低负债的过程中仍然保持土储规模充足、利润稳步提升。招股书显示，截至2020年7月末，公司在49个项目中拥有投资权益，包括33个附属公司开发的项目和16个合营公司及联营公司开发的项目，累计拥有土地储备410万平方米。
　
　去化周期6.4个月 利润中枢不断上移
　　过去20年，“规模为王”让房企普遍陷入“拿地不赚钱、不拿地更不赚钱”的囚徒困境，随着房地产行业政策和长效机制的细化，作为行业的“后来者”，上坤主动放弃了粗放扩张的模式，也为行业的新格局打开篇章。
　　通过重点关注净利率、现金流回额、资本回报率等指标，上坤地产构建了一套以流动性指标、盈利能力指标为导向的科学管理体系，并持续贯彻到全员的经营意识中。在投前管理上，上坤将项目地块分为两类，分别是现金流型项目、均衡型项，并且明确各类项目的指标底线，包括营销、设计、成本、财务、税金以及最重要的净利润率和现金流指标，通过指标规范化，做到投前经营定位和企业的战略目标进行匹配。
　　朱静曾表示，“系统和管理的组织能力要大于个人能力，在创立之初就要形成这方面共识。”
　　因此上坤地产在仅有十几名员工时便上线了OA系统以实现规范化的管理，经过不断完善，这一运营体系在2018年完成迭代升级，形成围绕现金流周转效率、九大价值链协同的大运营体系。据易居资料显示，上坤地产一二线城市住宅项目销售平均周期为6.4个月，优于行业平均水平9.6个月。
　　基于对净利率、现金流回额、资本回报率等的精细管理，2018年、2019年、2020年4月上坤地产分别实现毛利率51.5%、40.8%和51.6%，持续维持在较高水平。截至今年4月末，上坤地产现金短债比增至1.4倍，短期偿债能力处于健康水平。
　
　蓄力长三角 重点布局业绩增长点
　　2020年是上坤地产“三五发展战略”的开局之年。上坤地产已战略性地将业务拓展至珠三角经济区及中部核心经济区的其他一线、二线及强三线城市。
　　从区域分布来看，长三角经济区仍是上坤地产最大重仓地。公司在该区域累计拥有应占土地储备约212.01万平方米，占总土储约七成。其中，上海、杭州、宁波、金华、苏州、常州等均是上坤重点布局的城市。
　　2020年初的疫情稍有好转，长三角地区楼市便率先恢复企稳反弹，成为众多房企业绩的有力支撑，足见“区域布局”对于房企的重要性。截至7月31日，上坤地产位于长三角地区的物业组合项目有39个，占总项目数的79.6%，位于长三角的土储占总土储的70.2%，长三角区域仍具备广阔增长空间，将成为上坤地产未来业绩增长点。
　　因此尽管今年一季度疫情影响下百强房企各梯队销售金额集体下滑，上坤地产仍然守住前4个月收入11.49亿元、溢利1.58亿元的战绩，虽然同比数据有所放缓，但降幅平缓表现出一定的韧性。
　
　跨界提升产品温度 助力企业发展
　　进入楼市“下半场”，消费者将掌握市场话语权，房地产企业唯有参透购房者的差异化需求和居住升级的核心要素，才能在未来市场持续掌握先机。随后上坤樾山的成功经验被提取与复制，在不断地钻研与改善中，上坤地产捧出了四季系、樾山/半岛系、云系与S系四大产品系列。
　　上坤地产同时提出了成长社区的概念，致力于从精美、智慧、生态、人文四大维度，满足不同年龄段客户对居住空间、生活场景的需求，营造适合全年龄生活方式的社区空间。
　　上坤在打造能够叫好叫座的好产品中，始终不断进行各种尝试和变化，2020年，上坤地产实现了品牌的全面跨界合作。例如，在苏州·上坤云栖时光项目携手上海著名图书品牌大隐书局，率先将文化体验引入社区，打造社区图书馆，实现社区跨界运营资源的整合；合作真田食堂，在上海云栖麓项目开出了第一家深夜食堂快闪店；合作幸福集荟，打造文创集合体验空间；合作“变奏区”塑造社区美育品牌，关注儿童美学教育。
　　产品力和品牌价值为上坤的业绩带来了极大的增长驱动力，也助力其成为一家以产品力牵引的成长型房企。数据显示，公司2019、2017年营业收入分别为75.35亿元和12.01亿元，三年复合增长率达150.5%。文/刘柏