医治深圳楼市焦虑 需要及时透明信息披露

每经评论员 薛晖
　　4月28日，深圳住建局局长张学凡在参加《民心桥》直播时称，已对某违规楼盘进行处罚，原因是该项目“捂盘惜售”，把取证（预售证）的新房分三次销售，向百姓释放“秒光”信号。随后，该项目被证实为此前曾在网上大红大紫的“秒光豪宅”招商蛇口湾玺。
　　3月、4月间，售价2000万元起的湾玺项目曾三次销售，分别推出104套、14套及54套公寓，均宣布“日光”或“秒光”。据此，部分自媒体发出了“豪宅遭围抢”和“房价将暴涨”等信息。处于风口浪尖的湾玺项目后来曾发公告“澄清”，称“日光”并不属实，仍有房子未售出，但并不能舒缓持币观望者的焦虑心情。
　　就在张学凡局长表态后，网民从深圳房地产信息平台查询到，湾玺项目除33套已备案房源，其余192套已显示为“分局锁定”。相关信息还显示，湾玺项目预售日期为2019年11月18日，共有225套房源。而此前每次推售的都只是部分房源，与深圳要求的“须在10日内全部公开房源并一次性对外销售”相悖。
　　同一日，张学凡局长还驳斥了有关深圳二手房暴涨的传闻。称有媒体基于个别房源的挂牌价得出深圳一季度二手房价格大幅上涨9.7%的结论，与事实严重不符。
　　究竟房价是涨还是跌，供应是紧缺还是充裕？显然，这些都需要及时客观的数据作答，但遗憾的是，房地产的行业特色导致其销售数据严重滞后，无法体现当下的市场情况。每个月的新房销售数据，实际上只能反映两三个月甚至半年前的交易行为。
　　仍以前述湾玺项目为例，该项目早在去年11月就已预售。但直到近日被深圳住建局处罚时，真正完成网签过户的可能只有那33套“未被分局锁定”的房源。其余房源要么未完成全部交易要么根本未售出。通常而言，越贵的房子交易周期越长，而且即便是签了合同交了预付款，也存在大量无法网签或无法贷款的情况，导致交易最终失败。所谓“日光”和“秒光”，都只能是营销噱头。至于动辄几倍的认筹率，更只是卖家的一面之辞，无法证实也无法证伪。若想求真相，只能待开盘半年后去查网签数据。
　　商家利用信息不对称制造恐慌情绪而推售商品，是一种常见的营销套路，破解之法就是有更及时更客观的权威信息。然而，在房地产统计数据方面，信息发布长期处于被动局面。
　　首先，在二手房领域，由于主要交易环节都在民营中介机构完成，第一手数据几乎都掌握在中介机构手里。最终到政府部门办理网签时，由于不同时期的阴阳合同比例不同，导致成交均价的涨跌幅度与实际情况严重偏离。
　　其次，在新房领域，虽然网签价格难以造假，但均价往往受到开发商推盘节奏影响，数据也会失真。例如，在市场不景气时，开发商更愿意推出区位好、单价高的稀缺项目以快速回笼资金，这就会导致整个新房市场的成交均价上涨。如此一来，原本是市场下行，但从均价上看却是上行，购房者也会误以为房价上涨。
　　这类信息失真的情况一直都存在，也屡受诟病，怎奈并无药到病除一劳永逸的妙法。近期深圳楼市的表现，实际上正反映出买卖双方因信息不对称而引发的焦虑心态。一方面，开发商急于销售而不惜在数据和舆论上误导公众；另一方面，公众虽觉得市场怪异却又拿不出证据。
　　作为监督市场的政府部门，当务之急就是揭穿营销套路，以正视听。住建局局长接受访谈自然是一种传递真实信息的积极举措，但疾言厉色的批判或者处罚个别顶风作案的商家，并不能完全缓解购房者的焦虑情绪。笔者认为，政府部门还应尽早开展市场调研，将疫情之后更真实的楼市供求关系告诉公众，让消费者清楚市场行情，作出理性选择。当然，百姓最想看到的还是保证供给和平抑价格的实在举措和承诺。