2020年楼市怎么走？ 专家：将呈现五大趋势

每经记者 包晶晶 王佳飞 每经编辑 魏文艺
　　2019年，在“房住不炒”的主基调下，各地出台的房地产调控政策更加密集，土地市场低位运行，不少城市房价涨幅明显收窄，重点城市成交规模调整、再度面临去化压力，房地产企业的资金面进一步承压，行业集中度加速提升。
　　那么，2020年房价将呈何种走势？土地市场是否会延续2019年的降温趋势？房企如何解决融资难问题？一二线城市和三四线城市的房地产市场是否会进一步分化？
　　值得注意的是，2019年12月10日～12日召开的中央经济工作会议已提前定调了2020年房地产工作。会议指出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”
　
　趋势一：全面落实“因城施策”
　　进入2020年，房地产市场将呈现何种发展趋势？
　　2019年12月23日在北京召开的全国住房和城乡建设工作会议强调，2020年各地将继续坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范化解房地产市场风险。
　　对于2020年的工作，住房和城乡建设部表示，将着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。
　　值得注意的是，从2019年12月10~12日召开的中央经济工作会议重申房住不炒、强调房地产平稳健康发展，到12月17日国务院副总理韩正在住建部召开座谈会强调要保持房地产市场稳定，再到全国住房和城乡建设工作会议对房地产市场的具体部署，2020年房地产市场的发展方向已然明了。
　　2019年12月10日～12日召开的中央经济工作会议还重申：“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。”
　　方正证券房地产行业首席分析师夏亦丰向《每日经济新闻》记者分析认为：“2019年楼市整体较为平稳，2020年力求维持现阶段的状态，从全局看不太可能有新的收紧政策出现。”
　　中指研究院预测，2020年房地产调控将注重多方面的平衡。第一，张弛有度确保宏观经济稳定与房地产市场稳定实现较好的平衡；第二，因城、因区、因时施策，实现保障自住群体购房需求与抑制非理性需求的平衡；第三，住房、土地等长效机制建设从中长期引导供需平衡。综合来看，基于以上的三大平衡，中央将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、逐步完善房地产长效管理机制，同时各地按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的灵活性。
　
　趋势二：房地产金融继续从严监管
　　金融政策方面，2019年以来房地产金融定向监管是继续从紧的。2019年2月，时任银保监会副主席王兆星就针对房地产市场表示：“继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。”
　　国家统计局数据显示，2019年1~11月份，房地产开发企业到位资金160531亿元，同比增长7.0%，增速与1~10月份持平。
　　2019年11月26日，中国信托业协会官网公布的数据显示，截至2019年三季度末，信托行业投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，这也是自2015年四季度以来，信托投向房地产的资金余额首次出现环比负增长。
　　从融资成本来看，2019年绝大多数企业的融资成本都在上升，主要是因为境内外的融资成本在今年都在持续走高，尤其是境外发债成本，而且由于境内融资限制持续增加，企业在海外的融资占比也持续加大。
　　《2019年楼市总结》显示：2019年四季度，货币政策保持宽松流动性预期的大背景下，对房地产金融依然保持严监管，确保资金流向、房贷利率变化符合调控方向。
　　中国指数研究院研发中心研究主管古超指出，2020年房地产市场保持稳中有调整、调整中有结构性行情的一个态势，但房企在未来发展中仍然要警惕三大风险：一是2020年到2022年房地产行业偿债规模保持在高位，初步统计是2020年需要偿还的规模大概在7500亿元、2021年的规模超过万亿元，在这种集中偿债期的资金兑付压力下，负债率比较高的企业，就需要加强现金流管理、缩减开支，否则将面临现金流失控的风险；二是在限价、限购的调整情况下，未来高负债率的开发和去化难度也会升级，对企业的运营和资金也会提出一定的挑战；三是一些布局过于集中的企业，尤其是三四线的市场和政策调整带来的一些区划风险加大，区域型房企应该进一步优化之城市布局，平衡区域带来的市场风险。
　
　趋势三：房价下降城市继续增多
　　国家统计局数据显示，2019年1~11月份，全国商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1~10月份加快0.1个百分点；商品房销售额139006亿元，增长7.3%，增速持平。参考2018年149973亿元的销售额，2019年的销售额很有可能创下16万亿元的历史新高。
　　与此同时，2019年全国商品房库存仍持续下行，截至2019年11月，商品房待售面积49221万平方米；商品住宅待售面积也持续减少，11月份为22281万平方米，同比下降12.6%。
　　但在价格方面，下降趋势明显。
　　据国家统计局数据，2019年1~11月，全国70个大中城市中有44个城市新建商品住宅价格环比上涨，33个城市二手房价格环比下跌，这是连续两个月超过30城二手房价格出现下跌。中指院监控的百城及十大城市新房均价累计涨幅均收窄，单月环比下跌城市数量明显增多。
　　中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示，2019年1~11月百城新建住宅价格累计上涨2.91%，较上年同期收窄1.92个百分点，其中各季度累计涨幅较去年同期均收窄；单月来看，2019年11月，百城住宅均价为15105元/平方米，环比涨幅连续13个月在0.4%以内，同比涨幅收窄至3.17%。11月百城中有40个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量为2016年2月以来最高值。
　　58同城、安居客近日发布的《12月国民安居指数报告》显示，2019年12月全国重点监测的67城在线新房均价16578元/平方米，环比下跌0.13%；二手房挂牌均价15394元/平方米，环比下跌0.10%。
　　中指研究院研发中心研究副总监陈文静分析预测，在2019年房地产投资约10%的增幅之下，2020年将有一个继续收窄的态势，但是整体的收窄幅度会达到中低速水平，约7%左右。
　　此外新开工的指标，一方面受2019年整体土地供应的影响，再加上中长期的库存（主要是指新开工之后没有卖的那一部分库存）也在不断累积，目前累计到了一定的高位。另一方面对销售调整的预期和房地产开发企业资金压力，预计新开工面积在2020年可能有一定的调整压力。
　
　趋势四：房企拿地回归一二线城市
　　2019年，全国土地市场持续降温。
　　国家统计局数据显示，2019年1~11月份，房地产开发企业土地购置面积21720万平方米，同比下降14.2%，降幅比1~10月份收窄2.1个百分点；土地成交价款11960亿元，下降13.0%，降幅收窄2.2个百分点。土地市场降温一方面是受房企融资难度增大影响，另一方面则是房企放缓在三四线以下城市拿地，规避风险。总体来看，房企整体在土地市场已明显理性，不但拿地谨慎，同时“地王”现象也明显减少，拉动土地溢价率整体走低。
　　中指研究院报告指出，住宅用地成交楼面价为历史最高水平，但平均溢价率保持在低位。2019年1~11月，全国300个城市各类用地成交楼面价为2527元/平方米，同比上涨17.9%；各类用地平均溢价率为13.9%，与2018年同期基本持平。其中，住宅用地平均溢价率为15.7%，较2018年同期下降0.3个百分点；商办用地平均溢价率为6.4%，较2018年同期下降0.8个百分点。
　　土地市场虽然经历了2019年二季度的小幅回温，但2019年三季度以来，随着房企融资环境收紧，企业资金压力渐显，高价地宗数占比持续下降，流拍占比持续提升，2019年11月流拍宗数占比为8.9%，仍低于2018年下半年的流拍水平，土地市场整体表现较为理性。
　　在土地供应层面，夏亦丰向《每日经济新闻》记者分析认为，“对商品房用地应该根据具体供需形势来调整，部分供不应求情况严重、房价上涨压力大的热点城市，合理增加住宅类土地供应，适当调整用地结构，提高住宅用地比例；而对于存在去库存压力的三四线城市则采取减少住宅类用地供应的举措，最大程度上去保持供需平衡；对于已供给但未开发的房地产用地可以适当合理调整，用于保障性住房建设。”
　　中指研究院预测，2020年土地市场将延续分化趋势。一线城市保持稳定，在需求的带动下，二线城市供应量则可能会有较强增长，特别是户籍制度改革，使得地方政府将更多地考虑当地库存情况及人口流动特点相适应的供给计划，而加大这些城市土地的供给；除了部分重点城市外，预计三四线城市无论是供给还是成交都将有所下降。
　　58安居客房产研究院分院院长张波表示，房企将持续回归一二线城市，原因在于需求侧出现的变化。从目前二线城市的抢人政策来看，对于人才的吸引力远大于三四线城市，未来三四线城市新增居住人口的增长也会显明弱于二线城市，同步导致房企逐步退出三四线城市。
　
　趋势五：棚户区改造将拉动投资
　　2019年12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议还有一项重要内容值得关注——“将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，试点探索融资方式、群众共建等9方面体制机制。总结推广试点经验，进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作。”
　　《每日经济新闻》记者注意到，自2019年6月19日国务院常务会议按照中央经济工作会议和《政府工作报告》部署加快改造城镇老旧小区工作开始，这项涉及居民超过4200万户、建筑面积约为40亿平方米的老旧小区改造，投资总额高达4万亿元的民生工程备受关注。住建部会同发改委、财政部联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，明确自2019年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持，此次住建部会议延续了该表态。
　　夏亦丰分析称，这将对房地产行业产生四大影响：首先是前期棚改资金投入较大，部分地区过度补偿导致旧改难度增加以及房地产市场过热的情况将改善；其次将盘活存量、提升存量房屋价值；第三，可能会延缓改善性需求的释放；最后，物业管理行业有望迎来巨大机会。
　　“继续推进棚户区改造，预计将带动2020年的投资。”夏亦丰指出，2017年5月，国务院常务会议决定实施2018年到2020年三年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。2018年全国棚户区改造开工626万套，2019年棚改量几乎“腰斩”，截至2019年11月底，棚户区改造开工315万套，超额完成289万套的目标任务。从棚改量来看，预计2020年棚户区改造量还剩约550万套，将带来超过1.5万亿元的投资。