四维视角探房地产行业生机

　在“房住不炒”的主基调下，2019年各地调控政策密集出台，房地产市场在下行压力下逐渐趋于理性发展。
　　2019年，全国房地产开发投资额虽然维持较高增土地市场依旧平稳，一线和二线热点城市依然是房企布局和争夺的热土。虽然今年的融资渠道全面收紧，但房企在规模化发展的道路上依然步履稳健，头部房企销售额继续上升，“千亿”房企数量进一步增长，各梯队房企的销售门槛继续提高。
　
　调控整体偏紧 部分政策定向微调满足自住需求
　每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺
　　2019年，中央层面仍坚持“稳字当头”，从3月全国两会“防止楼市大起大落”，到7月中央政治局会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产调控政策的主基调未有改变。12月10日~12日召开的中央经济工作会议指出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。中指研究院指出，2019年，我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧：中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。同时，我国房地产行业运行基础制度更趋完善，为进一步落实房地产长效管理机制奠定更加坚实的基础。
　　值得注意的是，2019年部分城市出台的房地产调控政策出现定向微调，目的是满足居民的合理自住需求。
　　中指研究院指出，房地产市场保持以稳为主正是基于2019年保持楼市调控定力、各地因城施策取得的积极效果。一方面，房地产金融抑制政策贯穿全年，这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面，相较于2018年，随着各地市场形势的分化，2019年因城施策进一步深化，这在一定程度上保障了市场的整体稳定。
　　2020年房地产政策预测：中指研究院认为，2019年年底的中央经济工作会议强调要全面落实因城施策，2020年整体也将处于寻求不同政策组合的发展阶段。该阶段的因城施策最主要的特征就是坚持房住不炒的底线不动摇，在稳市场的前提下，各地更加注重寻求不同的调控政策组合拳，保障合理自住需求、抑制非理性需求。
　
　头部房企逆周期拿地 一线及二线热点城市成争夺热点
　每经记者 王佳飞 每经编辑 魏文艺
　　2019年1~11月，全国300城共推出各类用地20.7亿平方米，由2018年同期的增长24.3%转为下降1.4%，其中宅地推出同比由2018年同期的增长26.3%转为增长2.0%，增幅收窄较为明显。出让金超千亿元城市主要集中在热点一二线城市。
　　从城市排行榜来看，一线与二线核心城市为房企投资拿地的重心，中西部核心城市受关注。2019年1~11月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交13950亿元，同比增长16%，增速较1~10月下降4.7个百分点。住宅用地成交面积方面，深圳、天津、上海、南京、杭州、武汉6个城市成交量超过去年同期，广州、成都、重庆、北京则低于去年同期。
　　溢价率方面，自今年下半年以来，随着土地市场下行，各地土拍溢价率明显下降。但从热点城市看，1~11月，除杭州、北京外，其余城市平均溢价率均高于去年同期，除深圳外其余9个城市平均溢价率均低于20%。
　　在热点城市中，中海地产是北京土地市场的绝对领先者，大华集团在上海拿地金额居首，武汉和天津是融创重点布局之地，滨江集团在杭州花拿地金额居第一，华侨城则成为南京拿地金额首位的企业。
　　今年前11月，头部房企在土地市依然活跃。尤其下半年以来，虽然土地市场整体下行，各地土地市场流拍情况加剧，但头部房企逆周期拿地势头强劲。TOP10企业前11月拿地总额8824亿元，远高于去年同期的7609亿元，占TOP100企业的35.2%。
　　2020年土地市场预测：中指研究院常务副院长黄瑜表示，2020年，在“以稳为主”的政策目标和房地产金融管控继续严紧的背景下，全国土地市场仍将保持平稳态势。
　　随着房地产开发企业投资的收敛聚焦，热点一二线城市土地供应仍将保持一定规模，土地出让收入亦相对有保障。而三四线城市近几年土地成交总量较大，且棚改对需求的支撑力度不断减弱，市场调整压力加大下土地市场热度将有所回落。在融资趋紧的背景下，土地市场整体表现将更加理性，高溢价情况发生的可能性较小。
　
　融资渠道全面收紧 房企海外发债呈现井喷
　每经记者 吴抒颖 每经编辑 魏文艺
　　“资金是房企的命脉”。没有一个行业如同房地产行业这般依赖融资，因此最能够观察房地产行业未来发展趋势的，一定是资金的走向。
　　2019年房企融资的关键词是：渠道收紧，成本抬升。
　　房企最依赖的开发贷款，增速持续回落。今年前三季度，房地产开发贷款余额11.2万亿元，同比增长11.7%，增速持续回落，较上年末回落10.8个百分点。
　　由于融资渠道全面收紧，境内融资困难，今年房企的美元债呈现井喷。克而瑞数据显示，截至11月中旬，中资上市百强房企2019年以来已发行美元债643.28亿美元，已远超去年全年规模。
　　这种背景下，房企的融资成本呈现出分化的局面。克而瑞数据显示，2019年11月房企的平均融资成本为6.61%，但评级较差的房企融资成本普遍突破10%的关口。
　　由于过去几年房企普遍销售畅旺，今年房企的利润表现普遍优秀，分红也十分豪爽。其中，中国恒大以187亿元的分红总额成为冠军，碧桂园为106亿元，万科为118.12亿元，三巨头分红均超过百亿元。
　　2020年房地产融资预测：中指研究院认为，12月中央经济工作会议重申房住不炒，中央层面政策基调保持不变。在“以稳为主”的目标下，2020年行业融资环境难有明显改善，企业资金压力依然较大。企业要有新的行业发展观，更加注重产品、服务水平的提升，在城市投拓、营销节奏把控方面同步做到“因城施策”，打造更加适应政策节奏调整的企业发展基因。
　
　商品房销售继续增长 2019年破15万亿几成定局
　每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺
　　国家统计局数据显示，今年1~11月份，全国商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速加快了0.1%；全国商品房销售额139006亿元，增长了7.3%，增速持平。
　　截至今年11月份，江苏、广东、河南三地商品房累计销售面积位居全国各省市前三。
　　据中指研究院数据，2019年1~11月百城新建住宅价格累计上涨2.91%，较去年同期收窄1.92个百分点，其中各季度累计涨幅较去年同期均收窄。
　　11月单月，100重点城市中有40个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量为2016年2月以来最高值。
　　前11个月TOP10房企销售额超过4万亿元，“千亿”房企阵容扩至27家。
　　碧桂园、恒大、万科等11家企业销售额超2000亿元，其中7家企业超3000亿元。招商、阳光城等16家房企销售额超1000亿元位列第二阵营。
　　2020年房地产市场预测：中指研究院预计，2020年全国房地产市场将呈现“销售及新开工规模小幅调整，销售均价更趋平稳，投资中低速增长”的特点。重点一二线城市以租赁住房和政策性住房为主的刚需类产品供给将会继续提升，大多数普通二三线城市，改善型住房需求仍将是市场成交主力，且人口年龄结构的变化也会加速此类需求释放，未来高性价比、品质突出的产品更易受到市场青睐。