维修改造后租金大涨 北京这小区停车先交32.8万元

每经记者 张蕊 摄影报道 每经编辑 陈旭
　　租期“20+20年”、一次性收费32.8万元——尽管“天价车位”的新闻屡见报端，不过北京市西城区信和嘉园小区因停车位而起的这场纠纷依然走入大众视野，并引发公众关注。
　　8月24日，《每日经济新闻》记者来到涉事小区，业主闫女士告诉记者，自4月下旬以来，辖区民警已数十次到该小区调解纠纷。
　　这场持续4个月之久的“拉锯战”真相到底是什么？目前事件的最新进展如何？《每日经济新闻》记者展开了调查。
　
　管理方易主后租金大涨
　　记者注意到，小区车库此前的管理方为北京宣和嘉美物业管理公司（以下简称宣和嘉美）。小航（北京）科技有限公司（以下简称小航科技）是小区目前的车库经营方，也是此次纠纷的主要当事方。
　　业主马先生向记者介绍，今年3月5日，宣和嘉美贴出通知告知业主：车库需要重新整修，要求小区地下二层业主挪车到旁边新年华购物中心停车，两个月后待整修结束可再将车开回停放。
　　4月25日，宣和嘉美称车库即将维修完毕，并将车库转手给小航科技管理。随后，小航科技贴出告示，声称B2层车库车位将以32.8万元的价格，对外预售无法取得产权的“40年车位使用权”，钱款需一次性付清，剩余车位再以每月1000元的价格对外出租。
　　“之前租金是每月450元，价格翻了一番还多，我们当然没办法接受。”闫女士说，而且改造后的B2层车库装修非常豪华，“我们只是想停个车，完全不需要装修得那么好。”
　　记者随后跟随几名业主来到地下停车场发现，B2层宽敞明亮、装修一新的平层停车位，与B1层设施老久的机械停车位形成鲜明对比，精致的吊灯、壁灯等各种灯饰，配备了卷帘门的封闭式车位也让随行的业主连连感叹，“这停车场俨然五星级酒店的配置。”
　　记者看到B2层有不少停车位是空置的，对此业主张先生表示，由于不少车辆没有按规定交纳长期停车费，所以开不进来。目前停在B2的多是合同还没到期的，一些车主因为担心车开出地库后再也进不来了，所以只好不动车。
　　“现在这里的租金还是长租40年一次性付款32.8万元吗？”对于记者的问询，业主纷纷给出肯定的答复。
　　记者随即来到小航科技办公区咨询租车位事宜。对于长租“一次性结清”的规定，一名工作人员告诉记者，虽然公司规定是这样，但其实“任何问题都能谈”，可以先交10万元定金先用着，过完年再交剩余的钱。
　
　车库改建行为涉嫌违建
　　除了收费问题，业主马先生告诉记者，小航科技对车库的改造涉嫌违建。“原本B2层也是机械停车位，能停三层车，但经过装修改造，现在只剩一层，减少了100多个车位。”在这样的情况下，除了现有停放车辆以外，其余业主的车辆只好停到小区周边的停车场，然后再步行回到小区，十分不便。
　　在交谈中，小航科技的工作人员则对记者表示，B2目前有101个车位，以前虽然是三层机械停车位，但由于“没有电机，高度不够，最小的小轿车都上不去”，所以三层实际上只能用一层，只有86个车位能停，这是开发商建设时候的遗留问题。
　　当记者问及为何不在三层的基础上进行改造时，该工作人员表示，因为“动不了土建，必须往下挖，机械车位高度才够，但是这样会危及建筑物本体。”
　　在小区外的社区居委会门前宣传栏内，记者看到相关职能部门对小区停车位纠纷给出的通知和答复，落款分别有广外街道办事处、北京市规划和自然资源委员会西城分局、西城区城市管理综合行政执法监察局等。其中，北京市规划和自然资源委员会西城分局的答复称，“经查，地下二层原机械车位已拆除，原预留坑已加横向隔板及步入式楼梯，造成车位减少。改建行为违反了相关规定，建议城管部门进行处理”。
　　西城区城市管理综合行政执法监察局的答复称，信和嘉园地下二层车库加建横向地板的改建行为涉嫌违法建设。经西城区规自委协查认定，信和嘉园地下二层停车位因改建造成机械车位设备拆除，减少停车泊位150个。依据《北京市机动车停车条例》第三十三条第一款“任何单位和个人不得违反规划将停车设施改作他用”，已对小航科技在信和嘉园地下二层车库改造期间，涉嫌违反规划将停车设施改作他用一事立案调查。
　　马先生告诉记者，有关部门答复业主说，拆除地下车库涉嫌违建，还在走程序。但公告栏内的通知张贴近一个月了，目前B2层的车位依然不能用。
　
　租赁期限不得超过20年
　　在问及车位的产权归属时，北京冠领律师事务所主任律师周旭亮告诉《每日经济新闻》记者，从法律上来看，车位分为三种性质：专有车位、共有车位、人防工程改造车位。
　　记者从广安门外街道办事处了解到，该小区的地下车库并非人防车位，其产权归属开发商所有。那么在此前提下，小航科技只能经营地下车库的使用权，而非产权。业主石先生告诉记者，开发商在一开始只出售了极少的产权车位，目前大部分业主都是租用非产权车位。
　　然而，当被问及租车位的产权问题时，小航科技工作人员前后给出了不同的解释。
　　最初，工作人员明确对记者表示，产权在开发商手里。由于车库下面还有仓库，仓库跟车位是一个产权证，不能分割，仓库包含在地下停车库的面积里。“如果必须把产权转移到我们公司名下的话，公司就要多掏几千万，把仓库买过来，但是仓库对我们来说没用，我们只经营车位。”
　　工作人员补充说，此外仓库也不能改造成车位。开发商当初建设时，规划是啥就是啥，不能随便改。
　　当记者再次咨询时，该工作人员却表示，由于是机械停车场，只有大的产权证，无法分割为单个的产权车位，所以车位只能租而不能卖。他向记者透露，目前该地下车库只有9个是开发商出售的产权车位，另外有很少一部分以“租20年赠20年”方式出租的车位，剩下绝大部分都是非产权车位。
　　不管是哪一种解释，对于业主来说，结果基本都是只能租而不能购买。至于改造之后的B2层车库，目前只能长租。
　　前述工作人员坦言，公司投入资金也需要回本，“不能说公司几千万元资金砸在这儿，我们就450元租给业主，说白了我们连自己（投入的）钱都不够。”
　　周旭亮告诉记者，合同法第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。不过在合同到期后，双方是可以续约的。针对该小区提出的“租20年赠20年”，周旭亮认为，这有变相规避《合同法》规定的嫌疑，对于业主来说，存在相关的法律风险。
　　前述工作人员对记者表示，公司获得了40年的经营权，是开发商认可的。但此前北京卫视的报道中提到，开发商授权小航科技的权限仅为6年。
　　对此，周旭亮表示，如果开发商授权小航科技的权限仅为6年，那么小航科技与业主的服务期限必然超过小航科技合法有权处理的期限，超过的期限属于无权处分，要等待开发商的追认，若开发商不予以追认，则超过的部分属于无效。建议业主承租车位时，可以要求小航科技出示其与开发商之间的授权合同，明确小航科技的权利期限。