新城控股43页公告答上交所 6.62亿增利“不确定因素较大”
每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤
对于亮眼年报遭上交所发函问询，新城控股（601155，SH）4月16日晚间终于有了回应，其表示，公司因执行新收入准则增加归母净利润6.62亿元。
针对上交所长达7页的问询函，新城控股的回复公告篇幅达43页，重点依然在利润增加、与关联方资金往来、现金流等5个方面的16个问题。而对于这些问题，新城控股均明确“存在不确定性”因素，并发布风险提示。
不过，就新城控股的回复，业内对于其商业物业实际创收能力（即公允价值成色）、快速扩张同时诱发的现金流和销售能力等仍存质疑。
调整租金测算致公允价值增加
新城在回复函中称，公司2018年度投资性房地产公允价值变动收益较高，主要系该年度内公司在建及新开业的投资性房地产投入较多、规模较大、数量较多所致。
2018年度，公司的投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元，其中年初已完工项目产生的收益为6.85亿元，年度内新完工项目产生的收益为14.64亿元，年末在建项目产生的收益为6.60亿元。该类收益主要系公司按照公允价值模式核算投资性房地产而产生，并根据评估价值确定，计入非经常性损益，与生产经营活动收入无关。
2018年12月31日，公司已开业吾悦广场的出租率为98.83%，2017年12月31日的出租率为97.91%，近两年出租率维持稳定。
新城将公允价值增加归因为，租金的测算方式。其在回复函中指出，由于之前吾悦广场的租金收入为预测，在项目竣工之后，调整为实际租金水平测算评估价值，因此公允值出现显著提升。
同时，新城还将公允值的增加归因为项目估值方式不同。其在回复函中表示，项目在建时采用的是投资法计算法，得到在建投资性房地产的公允价值。随着持续投入成本，在建投资性房地产随着项目持续投入的增加会产生公允价值变动收益。
有业内人士称，以未来投资性房地产租金收入的现值，作为评估依据来确定公允值，可以估高估低，人为因素很大。新城控股的回复中比较明确指出是以评估公司出具的结果为依据，但一般来说，商业地产的评估方法都会采用投资法，新城控股也是从这个角度进行解析的，即以未来的预期租金收益以及增长率来折现计算商业地产的现值。但是，对租金增长率的预计就存在较大不确定性，对物业本身评估价格的影响也会较大。因此，虽然出具的报告可以从一定程度上证明其物业估价上升的合理性，但由于所占收益比重较大，依然值得关注。
联营公司并表增利
2016~2018年，新城公司合、联营企业转为子公司分别产生0.46亿元、2.62亿元和6.77亿元收益，各自年度归母净利润均相应增加。
针对新城控股合作开发项目对盈利的影响，新城控股表示，部分合作项目的其他股东持有的股权比例虽然低于50%，但鉴于房地产开发投资金额巨大，部分合作方或项目原股东方亦希望参与合作项目的经营管理决策。
业内人士称，就会计制度要求而言，如果投资金额巨大且有巨大影响，可以纳入合并报表，只要对方公司愿意。换句话说，双方愿意合作，哪怕我出1%的股份，只要对方愿意就行。
同时，新城控股提示，该类收益非销售收入所产生的利润，系合、联营公司转为子公司时点时，对该等项目公司存货评估增值而产生的收益，并计入非经常性损益。若该等公司届时存货销售实现价值与转入时点的评估价值存在差异，将对公司经常性损益产生影响。
此外，合、联营企业转子公司非公司单方面可控，其带来财务报表范围变动而产生的投资收益存在不确定性，在未来年度间或有较大差异。根据会计法的相关要求，合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定。这里的控制，是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。按新城的解释，目前涉及的青岛卓越、义乌吾悦都属于“控制”范围，纳入并无不妥。
经营性现金流为负
2016~2018年，新城控股全口径（包括按照100%计算的子公司及合、联营项目，下同）合同销售金额持续增长，分别为650.60亿元、1264.72亿元和2210.98亿元，但公司仍处于稳步扩张阶段，在经营和投资方面均有较多资金支出，导致最近三年的经营和投资活动现金流为负。
2018年12月31日，公司全口径土地储备余额较2016年末增加7420.88万平方米，规模增长所产生的持续资金需求是公司经营活动和投资活动现金流仍为负的主要原因。“这句话意思就是，因为到处买地，所以缺钱。新城的规模化扩张，等于入不敷出。”上述业内人士直言。
值得一提的是，新城控股的扩张存在销售不确定性。截至2018年底，新城控股位于三四线城市的存货占比是61.44%。2018年度及2019年第一季度，公司在三四线城市的房地产合同销售额占比分别为50.72%及59.51%。
不过，受调控政策持续影响，自2018年下半年至2019年第一季度，公司三四线城市房地产项目去化率同比有所下降。
前述业内人士称，新城这几年的扩张速度的确较快，尤其是全口径土储的高速增加更是加剧了现金流为负的趋势。当然，关于公司的融资渠道等因素并不能从财务报表上体现出来，属于公司的运营能力，但高速扩张本身存在一定风险，对公司融资能力、运营能力、流程把控等要求较高，对公司的长期稳定运营是个考验。
