经营亏损与巨额负债压身 天津楼市“一哥”天房集团混改之路还有多长

每经记者 唐洁 每经编辑 魏文艺
　　作为老牌国有房地产企业和天津楼市“一哥”的天房集团，自去年进行混改以来进展却一直不甚明朗。而经营的亏损以及巨额偿债的压力，也让天房集团的混改之路显得格外漫长。
　　与此同时，天房集团开发的一个18栋高端住宅项目的主体建筑已全部完成，却因混凝土强度不符合设计要求将全部拆除重建。关于该项目的最新进展情况，《每日经济新闻》记者近日实地探访了位于天津市河西区的天房樾梅江项目。
　　自2017年6月，天津市国资委在天津市产权交易中心公布了天津房地产集团有限公司（以下简称天房集团）国有企业混改的信息后，关于天房集团的混改工作已经持续了一年多时间。
　　今年4月，天房集团在天津产权交易中心公开挂牌让渡天房集团65%股权，如今距离发期过去近4个月时间，期间传出的意向企业万科、融创、碧桂园等已纷纷退出，该项目的挂牌信息也一拖再拖。公告显示，未产生符合条件的意向投资者，则按照10个工作日为一个周期延长信息发布，直至产生意向投资者。
　　挂牌信息显示，投资者通过受让取得天津津诚国有资本投资运营有限公司所持有的天房集团增资前50%股权（即天房集团增资后35%股权）；通过增资取得天房集团增资后30%股权。拟募集资金总额达83亿元。
　　《每日经济新闻》记者在天津产权交易所官网上查阅到天房集团发布《重大事项披露》文件，这份长达77页的文件里详细说明了部分纳入混改范围资产的情况。
　
　●存疑资产与众多遗留问题
　　作为天津市老牌的国有地产企业，天房集团仅控股子公司就有40多个，涉及的产业包括土地整理、房地产开发、基础设施投资、建筑施工、新型建材、等多个领域。可以说天房集团已经进入天津人民生活的方方面面，从建保障房到修缮大学、大桥、建设公园、中环线进行燃气改造，甚至还包括引滦入津和防洪工程。
　　不过，房地产业务仍是天房集团的主要业务，天房集团在2015~2016年间拿下了天津多宗地块，一度成为天津土地市场的主角。随着近年来房地产行业强者恒强的态势愈演愈烈，不少地方房企被国内头部房企挤出地方市场。但在天津，天房集团的地位依然牢固，今年上半年，天房集团位列天津房企销售金额榜第一位。
　　手握天津核心区域的优质土储，天房集团的混改之路却并不明朗。天房集团要求投资者自身、或其控股股东，实际控制人的控股子企业为“2018中国房地产百强企业”前30名企业。而曾有意向的万科、融创、碧桂园退出后，市场便很难看到其他企业的身影。
　　天房集团83亿元的交易对价背后，是其所存资产的重重问题、连年亏损的经营状况及其背负的高额负债。
　　《每日经济新闻》记者在天津产权交易所官网上查阅到天房集团发布《重大事项披露》文件，这份长达77页的文件里详细说明了部分纳入混改范围资产的情况。
　　其中，存疑的房产土地一共有13处，主要有两种：一是划拨土地，二是无土地证或房产证。另一项数据显示，天房集团原土地性质为划拨的房产64宗，需变性为出让用地，应缴土地出让金3.36亿元，截至挂牌日已签订土地出让合同，但未缴纳土地出让金。
　　彩虹城、粤翠名邸、天辰世纪项目存在延期交付的可能性，其中樾梅江（粤翠名邸）项目因个别栋号存在混凝土强度不符合设计将全部拆除重建，推迟两年交房。名门广场项目，天房集团投入30亿元，其中自筹资金8亿元，银团融资22亿元将于2019年4月到期偿还。《重大事项披露》文件显示，截至2018年3月31日，该项融资共产生利息3.95亿元，目前项目整理时间不确定，存在潜亏风险。
　　划拨用地如何变性为出让用地？又如何定价？《每日经济新闻》记者咨询了北京太古律师事务所杭州分所筹委会主任陈红星。陈红星表示，“经批准改变划拨土地用途，改变后的用途符合《划拨用地目录》的，经批准可以继续以划拨方式使用，办理相应的划拨用地手续，换发新的《国有土地划拨决定书》。改变后的土地用途不再符合《划拨用地目录》的，应当依法办理有偿用地手续。具体可分以下两种情况：
　　其一，地方法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的，或者《国有土地划拨决定书》明确改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应。
　　其二，地方法规、行政规定没有明确，《国有土地划拨决定书》也没有约定的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）第十七条规定，经批准可以办理协议出让手续，但应当按照土地市场价格补缴土地出让金。
　　《每日经济新闻》记者注意到，天房集团的遗留问题并不算少。文件中还披露了一处资产说明也值得关注，文件显示，“开发产品中的台儿庄路30号，紧邻泰安道一号院，为确保街景立面，先期进行了开发建设，涉及的土地合同、土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、立项备案均已补办，但是质量安全、施工许可一直未能补办，导致项目手续不齐，无法办理后续销许、竣工等房产手续，本次按正常销售的房产进行评估。”
　　对此陈红星指出，“《建设工程施工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。《商品房销售（预售）许可证》的主管机关是城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。如无上述证书则属于五证不全，会导致签订的房屋预售合同无效，也会影响银行贷款。因此，对估值可能会造成影响，具体要看资产评估单位的评估准则。”
　　此外，还有长达九年的土地置换问题，一笔10.26亿元的“不确定应收账款”。
　　天房集团子公司天津市天岛投资发展有限公司2010年4月15日以84920万元摘得静海区两块土地。由于静海区规划调整，2015年12月与静海区国土资源局签订置换协议，将以上两块土地置出，协议价格即审计金额10.26亿元。天房集团称，由于该地块购置资金较大，政府尚未支付此笔款项，且目前静海区无合适土地可供置换。
　　截至评估基准日，天津市天岛投资发展有限公司其他应收款中应收静海县团泊镇人民政府土地置换款账面金额为1026057400.51元。由于目前无法确定政府何时支付此笔款项以及何时有合适土地可供置换，故本次评估对于天津市天岛投资发展有限公司该项其他应收款中应收静海县团泊镇人民政府土地置换款评估值按账面金额。
　
　●经营亏损与巨额偿债压力
　　《天津房地产集团有限公司2017年度财务报表及审计报告》显示，天房集团2017年利润总额亏损16.32亿元，同比减少766.57%。截至2017年12月末，未分配利润亏损75.89亿元，资产负债率为96.85%。归属母公司股东的净资产为负166982.04万元，同比减少246.22%。
　　《每日经济新闻》记者查阅《天津房地产集团有限公司公司债券年度报告（2017年）》发现，目前天房集团抵押及质押的各类资产账面价值达491.80亿元。
　　报告期内，由于公司的债务结构原因，较多长期借款将于2018年到期，导致一年内到期的非流动负债大幅增加。天房集团在报告中称，2017年销售较多，但工期进展缓慢，部分房款暂未确认为收入，导致预收款项增加较大。
　　数据显示，天房集团未来一年内日常运营资金需求60亿元左右，2018年到期债务586亿元，偿债资金需求较高。截至目前，天房集团获得银行、信托等金融机构授信额度942.5亿元，已使用授信额度618亿元，剩余授信额度324.5亿元。
　　一方面是紧绷的债务压力，一方面偿债能力方面的数据难言乐观。其2017年流动比率为1.76，同比下降15.17%；其速动比率为0.41，同比下降31.94%。
　　今年5月，中信信托发布的《中信·天房2号贷款集合资金信托计划第二次临时信息披露报告》，提示天房集团可能发生无法如期偿付贷款本息的违约风险。此消息一出立即引起信托圈及其他金融机构的多方关注，为此一向低调的天房集团于5月15日在其官网上发布公开声明称，可以按期进行贷款本息的偿付，并积极推进混改工作。
　　天房集团称，除间接融资以外，公司计划直接融资。2018年、2019年，天房集团计划发行资产证券化、交易商协会产品等各类债券品种，进行形式多样的直接融资。
　　天房集团表示，要采取相应措施，即改善财务结构，降低财务风险。若采取的措施未能如期完成，将对持续经营产生重大不确定性影响。具体措施为：1.启动混合所有制改革工作，并在天津产权交易中心进行挂牌，如混合所有制改革成功，将改善财务结构，降低财务风险；2.本公司采取了控制项目成本，加速资金回笼等一系列措施，以改善目前的财务状况。
　
　　针对天房集团混改的相关问题，《每日经济新闻》记者致电了天房集团董事会秘书崔巍。崔巍表示，现在混改的情况还不明朗。当记者追问现在是否有意向企业时，崔巍表示现阶段还不太清楚。
　　今年5月份，在中国证券监督委员会天津监管局主办的天津辖区上市公司集体接待日上，天房发展通过网络互动与投资者进行了简短交流，被投资人问及最多的便是天房集团混改一事：“大股东混改是否会导致公司实控人变更？”“公司混改的事目前到什么地步和进程了”“碧桂园、融创中国、龙湖地产等公司，哪家是引入的混改资本？”
　　天房集团总经理毛铁对上述三个问题的回答相同，即“天房集团混改事宜已由津诚资本于2018年4月27日在天津产权交易中心公开挂牌征集1名投资者，让渡天房集团65%股权，其中通过增资扩股让渡30%股权，通过股权转让让渡35%股权（即增资前50%股权）。信息发布期40个工作日，自2018年4月28日开始计算。详见公告2018-037号。”
　　值得注意的是，2018年天房集团的主要经济指标计划是：房产开发1030万平方米，营业收入220亿元，利润总额实现扭亏为盈。目前天房集团在天津产权交易官网的挂牌信息再次延长，从8月22日延长至9月5号。