苏宁“低价”进军二手房市场 中介高收费模式能否被终结

每经记者 程成 每经编辑 曾健辉
　　在经过十几年的快速发展后，近两年，我国房地产市场从“增量市场”向“存量市场”转换的特征愈发明显。
　　根据链家研究院的数据，2017年全国二手住房成交386万套，销售额达到5.8万亿元，且二手房交易额占全国房地产总成交额的比例依然接近三分之一。其中北京、上海、广州和深圳这4个一线城市的二手房交易量，分别是新房的3.3、1.1、1.7和2.7倍。此外，全国还有24个城市的二手房成交套数超过新房。
　　5.8万亿元的销售额，意味着中介经纪行业可以得到的佣金超过千亿元。如此巨大的利益让经纪行业交织着战火硝烟，不论是链家升级为贝壳找房，还是企业间隔三差五的口水战，都折射出大家对千亿佣金的争夺。
　　近日，电商巨头“苏宁易购”正式上线二手房交易平台“苏宁有房”，其“无中介、每套交易服务费9999元”的口号，让原本激战正酣的经纪行业硝烟更浓。
　
　“低价”切入二手房市场
　　早在今年5月份，苏宁在二手房业务方面已有所动作。5月7日，苏宁成立江苏苏宁有房科技有限公司，注册资本1000万元。启信宝的信息显示，苏宁有房为上市公司苏宁易购（002024，SZ）100%持股，法人代表为现任苏宁易购总裁侯恩龙。
　　而7月底，侯恩龙在苏宁818发烧购物节媒体发布会上宣布推出“苏宁有房”，将其定位为没有中介的二手房交易平台，并宣称每套房统一收取9999元的服务费，不再收取其他佣金。半个月后的8月18日，在苏宁易购818购物节期间，苏宁有房正式上线，并率先落地南京。
　　不过，与传统中介按成交价2%~2.4%的标准收费相比，苏宁有房每套9999元的收费标准“极低”，也很具竞争力。
　　以南京为例，一套总价200万元的二手房交易，正常情况下购房者需支付4万元至5万元的中介费，而苏宁有房9999元的收费标准，意味着一套房可节省几万元中介费。
　　值得注意的是，此次推出苏宁有房，并不是苏宁易购首次进军地产市场。
　　去年11月6日，苏宁电器集团曾出资200亿元入股恒大，持有后者4.7%的股份。随后的11月9日，苏宁易购正式上线房产频道，“在线销售”苏宁置业、恒大的地产项目。
　　彼时，按照苏宁的设想，通过上线房产频道，消费者在购买房产的同时，可以直接在苏宁易购预约家装、购买智能家电等，以此打造家庭消费链条闭环，为消费者提供一站式的消费服务。
　　不过，随着苏宁进军二手房市场，苏宁易购平台上原有的房产频道已正式转为苏宁有房，而在苏宁易购的平台上，已无法搜索到恒大的相关楼盘信息。
　　此次以每套9999元的“低价”进军二手房市场，苏宁意欲何为？这一收费标准又是否能覆盖成本？
　　对此，《每日经济新闻》记者向苏宁易购发去采访函，但截至发稿并未获得对方回复。
　
　让二手房买卖简单化
　　据悉，苏宁有房在线上可实现买卖双方自由沟通，而在线下，还可依托“苏宁小店”为用户提供咨询接待、房源发布等服务。
　　8月16日，记者实地走访了位于南京市建邺区汉中门大街的苏宁小店。据悉，该门店是苏宁有房的第一批实体线下载体之一。
　　记者在现场看到，苏宁小店更像是一家小型超市，小店的一角放置有两张小桌，桌子旁的墙上挂着“苏宁有房”“苏宁金融”的海报。海报中，“无中介、每套交易服务费9999元”的标语极为显眼。
　　当记者向工作人员咨询相关二手房事宜时，他向记者表示，苏宁有房业务主要通过线上操作，其只能提供店内的相关咨询服务。随后，在该名工作人员的帮助下，记者与苏宁有房一位王姓经理取得了联系。
　　“我们的房源都是由房东直接在线上登记发布，你只要在线上查看并选中房源，并直接和房东预约看房时间、进行谈判、达成协议即可。”上述王经理说道。
　　绕过传统中介在线上选房看房，又如何确保房源真实性？王经理向记者表示，卖方在线上登记房源信息后，苏宁有房将安排摄影师团队上门实勘，后台工作人员对房源进行审核并验证通过后，在线上平台展示房源相关信息。
　　“买卖双方达成协议后，需要在苏宁的签约中心进行签约，苏宁将提供合同审核服务，最大限度确保双方权益，后续还会提供房屋的贷款、过户、交房等服务。”王经理表示，“我们目前在南京市场储备了7、8000套房源。”
　　《每日经济新闻》记者注意到，侯恩龙在苏宁818发烧购物节媒体发布会上曾表示，苏宁有房之所以要依托苏宁小店庞大的线下渠道，是因为这样不仅可以节约开店成本，还能有效利用小店的高频客流冲击传统中介门店的低频客流，要让老百姓买卖二手房像在苏宁小店买日用品一样简单。苏宁有房收取的9999元服务费，还将以苏宁购物券的形式返回给消费者一部分，消费者可用其来购买家电、装修等商品。
　　实际上，作为苏宁智慧零售线下场景中最贴近用户的一环，苏宁小店是苏宁易购全品类、全服务理念落地的重要载体，起到了技术与流量资源的出口和入口的作用。苏宁易购也加快了苏宁小店的开店速度。
　　苏宁易购2018年半年度业绩快报显示，报告期内，其新开709家苏宁小店，至期末，共有苏宁小店732家。
　
　创新还是搅局？
　　《每日经济新闻》记者注意到，阿里早在2014年就曾涉足一手房电商业务，而京东也早在2014年“双11”期间尝试过一手房的互联网营销。在苏宁于去年11月正式进军地产电商领域后，三大电商巨头已悉数布局房地产电商业务。
　　虽然在二手房市场，苏宁确实是三大电商巨头中第一个吃螃蟹的，但如果将目光放到整个互联网行业，苏宁有房无中介的“直买直卖”模式却似曾相识。
　　早在2015年底，专注于新房市场的互联网平台企业“房多多”，就曾推出买家可以绕过中介，直接与卖家当面谈房价的“直买直卖”的二手房交易模式。彼时，房多多对“直买直卖”的二手房业务每单收取2999元+总房款0.3%的费用，这一收费标准较当时传统中介2%甚至更高的费率具有明显优势。
　　不过，从房多多后来的发展来看，“直买直卖”模式并未奏效。房多多二手房“直买直卖”随后也悄然转为向中小中介派单的模式，将自身做成了中介公司之外的房产交易平台。
　　实际上，二手房交易的专业性、复杂性，一直是“直买直卖”模式的最大障碍。不同的社区、楼层、户型、朝向，产权是否安全、是否有抵押或按揭，是选择贷款还是全款，贷款是选择商业贷款还是公积金贷款等等，这些因素都影响着房源的评估价，以及最终的成交价。此外，频繁的楼市调控政策，也会影响整个交易环节。
　　二手房交易的非标准化，意味着互联网平台企业通过低收费的方式，使买卖双方绕过能提供专业服务的中介经纪人达成交易，并获得较好的客户体验，难度非常大。
　　“一笔正常的二手房交易中，传统中介经纪人可能在背后做了很多工作，像产权是否完整、是否涉及抵押等等，只有把这些基础准备工作做好，才能让买卖双方的交易更叫高效、安全。”优淘城总裁薛建雄说道。
　　多位市场分析人士向《每日经济新闻》记者表示，与传统中介相比，电商巨头的巨大流量是其得天独厚的优势。一方面依托电商平台巨大的流量资源，导入流量将其变现；另一方面还可将流量引导至其他业务，如与既有的家电、家装等诸多业务产生协同效应，形成消费闭环。
　　“想跨过中介，又要保证一定的客户体验，就得有强大的后续线下服务团队。”薛建雄说道，“哪怕苏宁有房最后没有真正做起来，但其吸引的流量对家电等其他业务也会有帮助。”单独来看，苏宁有房9999元的收费标准很难覆盖掉成本，但如果其能真正实现引流并形成消费闭环，覆盖成本并不难。