滨江集团：上半年销售额、营收再创新高 资金充沛加速布局杭州

　8月24日，滨江集团在上海拿下的首个项目——位于宝山区大场镇的滨江公园壹号即将迎来开盘。此时，距离其摘下该地块将近3年时间。据悉，该项目开盘均价约5.3万元/平方米，推出734套房源，而认筹首日，即已吸引超千人客户到访。愿意花时间对产品品质进行精雕细琢，这正是滨江集团的风格。
　　一直以来，滨江并不刻意强调高周转，认为只有精雕细琢，才能做出品质和口碑，才能赢得客户信赖、行业尊重和市场地位。
　　8月21日，滨江集团发布2018年半年度报告。报告显示，上半年，滨江集团实现销售额405.5亿元，同比增长81%；实现营业收入95.5亿元，同比增长92.3%。销售额和营业收入再创新高。
　　下半年一贯是房企推盘的高峰期，按照滨江集团目前的发展速度，特别是随着上海滨江公园壹号等高货值项目的入市，今年滨江集团将大概率完成千亿元的销售目标。
　
　财务稳健销售同比增长超八成
　　与多数龙头房企一样，滨江集团在销售额方面再创新高。半年报数据显示，上半年滨江集团实现合约销售金额405.5亿元 ，同比增长81%。而去年全年，滨江集团合约销售金额为615亿元。克而瑞2018上半年中国房地产企业销售排行榜显示，滨江集团名列第32位，较2017年全年上升2个位次。
　　在销售额再创新高的同时，滨江集团的营业收入也大幅增长。上半年，滨江集团实现营业收入95.5亿元，同比增长92.3%。分行业看，房地产业务实现营业收入94.8亿元，占比99.3%；酒店业实现营业收入0.7亿元，占比0.7%。房地产业仍然是滨江集团的支柱业务。
　　值得注意的是，作为滨江集团近两年重点发展的业务之一的代建代销业务，上半年也取得了不错的成绩。上半年，滨江集团的代建代销业务实现营业收入4.1亿元，同比增长58.8%，在总营业收入中占比达到4.3%。
　　据了解，近年来，滨江集团通过代建业务收取销售额4%~6%管理费的同时，向外输出品牌和管理，进而扩大销售规模、提升行业地位。此前，滨江集团曾将其定位为“与房地产开发业务并行”。滨江集团2017年年报也显示，其在当年确认管理收入4亿元。
　　滨江集团在2018年半年报中也指出，滨江的项目与周边项目相比，在售价上普遍较周边项目有10%以上的溢价，二手房的溢价率甚至在20%以上，这正是其品牌和口碑受市场认可的表现。
　　通过代建代销输出品牌和管理，在拓展滨江品牌知名度的同时，无疑将对增加其收入和利润起到积极作用。
　　品牌的认可度，最直接的体现就是利润率。毛利率方面，上半年滨江集团房地产业务的毛利率达到27.5%，虽较去年同期有小幅下滑，但这一毛利率水平在龙头房企内部仍处于高位。而分区域看，杭州地区的毛利率最高，达到28.7%。
　　不过，在销售金额和营业收入均创新高的同时，上半年滨江集团的归母净利润却出现了一定程度的下滑。半年报显示，上半年滨江集团实现归母扣非净利润5.4亿元，同比下滑20.3%。不过值得注意的是，去年同期滨江集团虽然实现归母扣非净利润6.8亿元，但却通过处置旗下滨江物业给大股东实现2.58亿元的投资收益。
　　此外，在财务稳健性指标方面，截至期末，滨江集团资产负债率同比上升7.8个百分点，至77.2%，但这一负债率水平仍明显低于行业龙头企业；有息负债占净资产的比率为1.35,扣除货币资金的有息负债占净资产的比率为0.73,仍处于行业较低水平；持有货币资金91.6亿元，远高于一年内到期的非流动负债的16.9亿元。
　
　深耕浙江半年新增土储290万平方米
　　滨江集团前身于1992年成立于杭州，后于1996年由集体所有制企业改制而来，并于2008年在深交所上市，是名副其实的老牌浙系房企。
　　作为杭州本土房企的滨江集团，杭州在滨江集团的战略版图中有着极为重要的作用。
　　半年报显示，上半年滨江集团实现营业收入95.5亿元，同比增长92.3%。其中，仅杭州一个城市就贡献了85.2亿元的营业收入，同比增长87.6%，在总营业收入中占比达到89%，较去年同期91%的营收占比小幅下滑2个百分点。
　　做大规模，土地是粮食，决定着企业未来增长空间。在销售额和营业收入大幅上涨的同时，特别是以杭州为代表的热点二线城市楼市走强的背景下，滨江集团也自然而然地加大了拿地扩张规模的步伐。
　　半年报显示，上半年滨江集团新增土地储备总规划建筑面积290万平方米，已远远超过去年全年220万平方米的新增规划建筑面积。
　　而在杭州市场，仅上半年滨江集团就通过公开市场竞拍或股权收购等方式，新增项目8个，而去年全年，滨江集团在杭州也只拿下9个项目。
　　此外，据悉，目前滨江集团在杭州当地还有多个旧改、合作和代建项目正在洽谈之中，一旦这些项目落地，将进一步夯实滨江集团在杭州的市场地位。
　　可以看出，滨江集团在土储规模保持快速增长的同时，对大本营杭州格外重视。而杭州楼市的成交数据，也在一定程度上印证了滨江集团深耕杭州的合理性。
　　数据显示，2012年到2017年，杭州商品住宅成交面积、成交金额年均增长率分别为10.5%、21.4%，保持良好的增长态势。虽然在一系列调控政策下，杭州商品住宅成交量下滑19.5%，但月均成交面积达到95.2万平方米。而进入2018年，杭州在1月份商品住宅实现126万平方米的成交量后，月成交量总体呈现下降趋势。前5个月，杭州商品住宅月均成交量约84万平方米。
　　而在库存端，至5月末，杭州商品住宅库存仅有262万平方米，环比下滑3%、同比下滑49%。这意味着杭州商品住宅的去化周期仅约2.9个月。
　　此外，多位市场分析人士也表示，随着以阿里巴巴等企业为代表的互联网产业的快速发展，特别是2022年杭州亚运会的临近，杭州地铁、道路等配套设施的日益完善，以及城中村改造的推进，杭州的城市面貌将明显改善，国际地位将显著提升，并将在较长时期内始终保持着经济活力，以及对外来人口的吸引力。这也将有力支撑杭州未来房地产市场的健康发展。
　　滨江集团董事长戚金兴此前曾表示，作为杭州本土房企的领头雁，滨江将采取“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，关注大湾区、中西部、京津冀重点城市”的“雁型布局”策略，将杭州作为滨江的主战场。
　　按照戚金兴的规划，滨江集团今年将力争在杭州实现300亿元的销售目标，在5个重点城市各实现60亿元销售额，在10个富裕县市各实现30亿元销售额，进而实现千亿目标。
　　而随着杭州正逐渐兑现互联网经济以及亚运会的利好，滨江集团的土地储备的价值也将逐渐放大。按照当前的发展速度，滨江集团将大概率实现千亿目标。
　
　频频增持对未来发展信心
　　今年6月9日，滨江集团曾发布一则《关于控股股东增持公司股票计划实施完成的公告》，公告称，至6月8日，控股股东“滨江控股”关于增持公司股份的计划已经实施完毕。据悉，去年6月，滨江集团曾发布公告称，滨江控股将计划在12个月内择机增持公司股份，累计增持金额不低于5亿元。
　　据了解，在该计划实施期间，滨江控股采用集合竞价方式共增持公司股份约6819万股，增持金额约5.01亿元，增持股份占公司总股本的2.1915%。以此测算，滨江控股增持成本约7.33元/股。
　　一般来说，控股股东增持上市公司股份，主要出于几种因素：一种是基于对控股权的考虑；一种是基于市值维护的目的；一种是股价被低估，基于价值的重新认识而进行的长期投资。
　　不过，滨江控股在增持前，在公司内已牢牢占据控股地位。因此，其前后斥资5亿元增持上市公司股份，更多是基于对企业未来发展前景的信心和价值的认可的考虑。
　　实际上，从近半年来滨江集团在低成本融资、斥巨资拿地等方面的动作，能看出滨江集团的这种信心。
　　3月份，滨江集团成功发行21.8亿元的中票，利率仅为6.4%。在资金成本走高的大背景下，滨江集团能低成本获得超过20亿元的融资，正是市场对其财务稳健的认可。
　　半年报显示，报告期内，滨江集团共申请银行授信总额度469.48亿元，期末授信额度已使用110.83亿元，剩余信用额度358.65亿元。负债率为77.2%，在行业内处于低位，还有一定的加杠杆空间。同时，滨江集团还按时偿还银行贷款33.89亿元。而联合信用评级有限公司此前也将公司的主体长期信用等级维持在AA+，评级展望为稳定。
　　在大手笔融资的同时，滨江集团在土地市场也在斥巨资拿地。
　　上半年，滨江集团新增土地储备总规划建筑面积约290万平方米，已远超去年全年220万平方米的新增规划建筑面积。当然，在调控不断深入的背景下，各房企比拼的不是谁拿的地多，而是谁拿的地风险更低。
　　上半年，滨江集团新增土地储备总规划建筑面积约290万平方米，平均楼面价1.38万元/平方米，预估平均售价2.86万元/平方米。在土地分布上，不仅有杭州这类热点二线城市，还有嘉兴、湖州等环沪都市圈。
　　可以说，以滨江集团的口碑和品牌影响力，其土地虽然“拿得多”，但拿的地好、拿的地便宜，成本完全可控。
　　4个月前，滨江集团董事长戚金兴表示，滨江的品牌好不好，能从四个指标得出结论：一是一手房去化比别人快，溢价率在10%以上；二是滨江二手房价格涨幅比周边二手房涨幅高10%以上，有时甚至能达到20%；三是滨江二十年来与行业前20名的房企几乎都有合作，行业内对滨江的认可度是很高的；四是滨江的房子交付后几乎零投诉，这在业内是少有的。
　　而在戚金兴眼中，在绿城归入央企后，滨江要当仁不让地努力成为杭州楼市“一哥”，目标是在杭州做到品牌第一、规模第一、销售第一。
　　从滨江集团半年报的主要指标来看，戚金兴和滨江的自信，是有道理的。