热点城市屡现“一房难求”是库存告急还是捂盘惜售？
【编者按】3月之后，全国各地又密集出台了一系列楼市调控政策，内容涉及限购、鼓励和保障公积金贷款、摇号买房、扶持刚需买房等，政策细致而精准，充分体现了2018年政府工作报告中“继续实行差别化调控”的精神。在楼市调控趋严的背景之下，西安、南京和杭州等热点城市的房地产市场却出现“一房难求”的现象，“买不到房”也成为挂在购房者嘴边的热词。为什么“一房难求”现象日益突出？造成“一房难求”现状的基本原因何在？各地楼盘又是否存在捂盘惜售现象？为此，记者选取几座强二线城市进行了实地调查。
每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺
近几月以来，西安、南京、杭州等热点城市的房地产市场，新开楼盘频现“认筹人数远超房源数”现象，造成的直接结果便是市场上“一房难求”。
值得注意的是，进入2018年，各地频频出台或升级楼市调控政策，目前各地发布的调控政策数量超百个。与此同时，各城市的“人才争夺战”也不断升级，加入“人才争夺战”的城市也在持续增加。
那么，在楼市调控趋严的背景之下，为何热点城市会出现“一房难求”现象？原因何在？新城控股高级副总裁欧阳捷对《每日经济新闻》记者表示，抢夺人才的城市并没有做好增加住房供应的准备，而摇号购房更加剧了供求失衡的市场预期，住房短缺已成为人口净流入城市房地产市场的长期矛盾。
多城“一房难求”买房犹如买彩票
易居研究院最新数据显示，截至2018年3月底，全国范围受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。
观察历史数据可以发现，当前全国百城库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模回落到了五年前水平，全国去库存“战役”可谓效果明显。
但不少城市的房地产市场却出现这样一个有趣的现象：远郊盘比近郊盘贵，毛坯房比精装房贵，二手房比一手房贵。
例如杭州楼市，“3·29”新政出台前，倒卖房号现象较为普遍，其中最为火爆的钱江新城板块，房号已经叫到50万元起，较为偏远的萧山板块，房号也要10万元到20万元。
究其原因，杭州市场分析人士认为，部分房企惜售情况严重，限价政策导致一二手房产生严重的价格倒挂，进一步推高了一手房市场，同时滋生关系户、“号子费”“一手房更名”等楼市乱象。
而楼市持续火热的长沙也如此，许多购房者“一房难求”，部分开发商捂盘惜售，尤其是高额认筹金也让许多刚需购房者叫苦不迭。据腾讯房产报道，长沙较热门楼盘认筹金10万元起收，这给刚需购房者增加了不小的压力。不少刚需无奈转向老小区，二手房价也顺势上涨。
而西安则得益于人才落户政策。4月16日，西安市公安局在官方微博高调宣布，西安迎来2018年第300000位“新西安人”。
但随之而来的问题是，西安当地有些楼盘一开盘就出现千人“抢房”现象，部分区域还出现了开发商要求全款优先、捆绑销售、捂盘惜售以及故意营造紧张气氛的情况。
“类似杭州最新摇号中签率仅为6%这样的事情，已是见怪不怪了，这也意味着供需比已接近20：1。”欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，虽然新房价格低于二手房，但买新房犹如中彩票，而摇号购房使得本来无需买房的人也倾巢而出了，从而导致供求失衡加剧。
人口激增供应缓慢“房荒”引发多重效应
这些热点城市为何会出现“一房难求”现象？欧阳捷认为，抢夺人才的城市并没有做好增加住房供应的准备。相反，实行摇号购房的城市会越来越多，更加剧了供求失衡的市场预期，住房短缺已成为人口净流入城市房地产市场的长期矛盾。
58安居客房产研究院首席分析师张波则对《每日经济新闻》记者表示，多地出现的所谓“一房难求”现象，反映了在“人才争夺战”的背景下，短期内新增需求的急剧扩大，楼市供应承压。他认为，在人才政策的吸引下，市场对优质地段优质房源的需求进一步扩大，个别在售商品住宅项目短时间内出现了一定程度的供需矛盾。
“从去年以来的成交走势来看，一线城市新房市场供需持续低位徘徊，房价稳中有落，房住不炒的调控效果明显。与此同时，二线城市的房地产调控也不断处于收紧过程中，多地市场呈现理性回归趋势。”张波告诉记者，近期多个二线城市楼市出现的趋热成交行情，很大程度上与当地的人才引进政策有关。相对一线城市而言，二线城市相对具有较低的房价水平和购房门槛，加上人才政策为购房需求的转移创造了可能性，新增购买力急剧涌入，催热了二线城市的房地产市场。
人才集中释放购房需求，对城市竞争也会产生影响。欧阳捷指出，一二线城市依仗其发展潜力、就业机会、生活环境、财政优势，把大专人才甚至中专、技校人才一网打尽，必然导致不均衡的发展态势在不同等级城市之间进一步加剧。
缓解“一房难求”增加土供是关键
实际上，由于户籍人口快速增长，多城新房市场刚性购买需求持续攀升，这对地方楼市的供应水平提出了更高的要求。
欧阳捷表示，要解决“一房难求”，只有增加土地。城市的发展土地资源不可或缺，用于居住生活的土地资源还可通过产业用地转换，或通过农村集体建设用地进入可售住宅市场等办法来增加住宅用地。
但无法忽视的一点是，激增的人口会客观推增住宅用地的供应，一定程度上使所在区域的城市教育、医疗、体育、文化等公建配套也将面临用地不足。这也就意味着上学难、就医难、健身难等问题会出现，具体到房地产市场，排队、摇号、涨价便在所难免。
“城市土地有限、耕地永久保护、用地指标不足，有限的可建设用地更多用来拉开城市框架、改善交通条件、吸引产业进驻。这些原因，也会制约城市住宅用地的供应。”欧阳捷直言。
但令人欣慰的是，日前国务院办公厅印发的《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》，为一些城市增加住宅用地供应打开了希望之门。
该办法明确：“耕地后备资源严重匮乏的直辖市，占用耕地、新开垦耕地不足以补充所占耕地，或者资源环境条件严重约束、补充耕地能力严重不足的省，由于实施重大建设项目造成补充耕地缺口，经国务院批准，在耕地后备资源丰富省份落实补充耕地任务的行为”。
以上海为例，可以调整基本农田保护规划，增加城市建设用地，重新调整人口规模上限，利用上海的集约建设经验打造集约型城市，在不大幅增加建设用地的同时，容纳更多的人口和产业。
另外，租赁住房用地供应的聚焦，虽然一定程度上将加剧新建商品住宅的供需矛盾，但市场上绝对的有效供给能够被提升。而着力提升租赁住房的供应能力，有助于利用“租购并举”的住房制度，满足越来越强盛的居住需求。
目前执行此类策略的城市已经不少。例如杭州将租赁住房用地纳入年度土地供应计划，并计划在未来3年内，新增租赁住房占新增商品房总量的30%；南京将建设或筹集的租赁性住房不低于50万平方米；武汉表示将选取符合住房租赁市场需求的新建商品房项目，按照一定比例（约为10%~20%）和相关要求配建租赁住房。
“未来，随着人才新政吸引力的不断释放，加之租赁住房的批量推出，热点城市房地产市场供需的矛盾将逐步得以缓解。在调控趋严的背景下，楼市的稳步健康发展仍是主旋律。”张波表示，在未来的调控方向上，坚持做好分类调控，遏制投机炒作的同时，支持和满足群众的刚性居住需求。
