每经热评丨二手房热度回归 需从两方面客观看待

每经评论员 王佳飞
　　从各种数据来看，各地二手房市场开始活跃。价格方面，根据国家统计局数据，2月70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有40个，比上月增加27个。根据诸葛找房数据，2023年2月10个重点城市二手住宅挂牌量为193.61万套，环比上涨6.28%，同比上涨81.99%。
　　这对于目前整体低迷的房地产市场来说是好消息吗？笔者认为，是也不是。
　　好的方面是，二手房挂牌量、价格的上涨，明显表明房地产市场的需求和流动性仍在，还有很多刚需客需要购房，还有很多改善型客户需要换房，房地产的市场潜力并不是停留在研究的纸面上，而是真实存在的，应当对房地产市场的未来抱有信心。在某些情况下，如果二手房市场持续回暖，在信心、价格等因素的促使下，也会带动整个市场的复苏。
　　此外，二手房市场和新房市场存在高度联动，很多人都会在首次买房时选择相对便宜、偏僻老旧的二手房，在换房时将老房子卖掉买更为心仪的新房，因而二手房的活跃也能一定程度上带动新房市场的销售，而新房销售产生的现金流才是现在各个房企最需要的。一些出险房企遭到的生存危机表面上看是融资端困难，但归根结底是房源销售问题。
　　这就说到“不是”的一方面了。
　　根据国家统计局数据，2022年全国常住人口城镇化率为65.22%，距离发达国家还有一定距离，这也是房地产市场继续发展的潜力。但需求是一定的，二手房的成交势必挤压新房市场。
　　毋庸讳言，很多人之所以选择二手房还是因为新房仍有“交房”问题。所以，当下二手房成交活跃，有可能是新房成交低迷换来的，很多人宁愿牺牲新房将来可能更为优秀的品质，也要选择当下的安心。
　　根据国家统计局数据，2023年1~2月份，商品房销售面积15133万平方米，同比下降3.6%，其中住宅销售面积下降0.6%，从这个数据来看，新房销售确实受到了挤压。
　　当然，好消息还是有的。虽然新房住宅销售面积下降，2023年1~2月新房住宅的销售额仍然有3.5%增长，2月份70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的有55个，比上月增加19个。这也表明，在某些方面，新房和二手房市场都是在修复的。
　　现在的问题是，如今的二手房热度还能持续多久？
　　事实上，每年春节过后，房地产市场都会有一波小行情，谓之“小阳春”，当下二手房的热度也类似“小阳春”，很大程度上是因为前期疫情和春节假期积压的需求在短时间内爆发，是否能够持续还需要市场信心的进一步释放。
　　当然，房地产市场信心修复并不是孤立的问题，而是需要政策、资金、产品、就业、宏观经济等共同作用。2023年，中国经济预期增长目标定为5%左右，相信在今年，房地产市场能够得益于并作用于宏观经济，维持在平稳健康发展之中。